СЕМЬ РАЗ ОТМЕРЬ — И ПЕНЯЙ САМ НА СЕБЯ Наверное, немногим из нас приходилось обмерять квартиру по-настоящему, иначе говоря, измерять длину, ширину и высоту стен, приседая на корточки и взбираясь до потолка. Многие знают о размерах своей квартиры только из данных техпаспорта, а кое-кто пользовался рулеткой разве что раз-два в жизни. Хозяева новых квартир сами могут убедиться в том, насколько то, что записывается в документах, соответствует истине. Как иначе — они за это платят. Причем зачастую платят немало. Поэтому должны точно знать, за что. В большинстве случаев они и на самом деле знают об этом. А в некоторых, как выясняется, только делают вид. Как говорится, Васька слушает да ест. Планируя какие-то изменения, они держат их в голове до тех пор, пока не приходит время рассчитываться со строителями. Понятно, что, обшивая стены своей квартиры гипсокартоном, клиент считает, что в документах должна быть зафиксирована «остаточная» площадь, — и, соответственно, что ему придется платить на порядок меньше, чем если бы он получил голые стены и пол в виде ровной плиты. Отсюда и претензии к специалистам Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые имеют дело с первоначальным вариантом квартиры. Инвестор поручает застройщику оформить техпаспорт и свидетельство на право собственности. Он же платит за эти услуги из своего кармана. В случае перепланировки или даже незначительного переоборудования собственник обязан внести изменения в технический паспорт на квартиру, хотя некоторые из них не находят отображения в техпаспорте на квартиру. С одной стороны, желание клиента перестраховаться, произведя обмеры квартиры, понятно: в конце концов, ему платить. С другой же — напрашивается вопрос: хотя его желание переложить вину на третье лицо (в данном случае БТИ) можно понять, но что за этим стоит? Попробуем в этом разобраться. Есть формальная сторона вопроса. Вроде бы любой человек, в том числе и специалист, может ошибиться: человеческий фактор ведь еще никто не отменял! Но было бы глупо обвинять представителей БТИ в том, что они преднамеренно искажают данные — а ведь именно такие упреки слышны в прессе. В частности, в одной из статей, опубликованных в газете «Сегодня», — «Миллионы из воздуха», — туманно намекается на предвзятость представителей БТИ. Но ведь существует «Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимости» (от 24 мая 2001т года, зарегистрирована в Министерстве юстиции 10 июля 2001 г.), которая четко регламентирует порядок проведения инвентаризационно-вычислительных работ. Кроме того, усомниться в точности измерений, проводимых специалистами БТИ, сложно еще и по другой весомой причине. Дело в том, что в столичном БТИ, по словам его главного инженера Александра Аксьон, для обмеров жилой площади используют так называемую лазерную рулетку. Сам процесс измерения помещений требует соблюдения строгих правил и норм. Скажем, обмер площади помещения требует, чтобы за основу брали ровную стену без учета плинтуса. Есть и еще один нюанс: дверные и оконные проемы замеряют при свете, и отправной точкой считаются тут петли, а санитарно-техническое оборудование — водопроводные краны, раковины, ванные, унитазы, отопительные колонки — не обмеряют, а только «привязывают» их размещение, чтобы в дальнейшем нанести их на план условными значками. В свою очередь, включаются в общую площадь и ниши, глубина которых — свыше 10 см, ширина — не менее 100 см, а высота — более 1,8 м. Все эти измерения производятся с точностью до 1 см. Есть своя специфика и при подсчете площади объекта, в нашем случае — квартиры. Исходя из требований, которым согласно вышеупомянутой «Инструкции» должны соответствовать любые обмеры, общую площадь квартиры нужно определять как сумму площадей ее помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных чуланов. При этом площадь последних подсчитывается с учетом определенных снижающих коэффициентов. В частности, для веранд и холодных чуланов такой коэффициент составляет 1,0, для лоджий — 0,5, а для террас и балконов — 0,3. Поэтому специалиста БТИ, вооруженного лазерной рулеткой и делающего всю работу на глазах у заказчика, а если потом потребуется — и у хозяина, трудно упрекнуть в том, что он, дескать, подтасовывает данные, поскольку сам процесс обмера максимально прозрачен. Впрочем, это понятно и без уверений специалистов Бюро. Можно, конечно, махать руками, как говорится, после рати, но уповать при этом нужно только на крепость лба, да и кто знает, чем может обернуться собственная самонадеянность! К тому же, как верно заметил главный инженер столичного БТИ, совершенно незачем «играть» (как это сделал журналист «Сегодня») на том факте, что площадь квартир одной и той же планировки якобы разная. Все дело в том, что — и тут нужно учитывать технические тонкости строительства — площадь квартир на нижних этажах уменьшается за счет толщины стен, поскольку этого требуют строительные стандарты. На нижних этажах стены подвергаются дополнительному укреплению — соответственно, увеличивается и их толщина, не в последнюю очередь влияя на размеры квартиры. Кажется, главная проблема все же коренится в отношениях между инвестором и строителем. То, что квартира может оказаться большей или меньшей по площади, предполагается само собой. Учитывать следует и определенные технические изменения, особенности применения различных материалов, погодные условия, подгонку размеров и т. д. Поэтому выигрывает здесь тот клиент, который заранее нашел понимание у застройщика, а также время, чтобы вчитаться в договор. Конечно, когда квартира имеет большую площадь, а клиент инвестировал строительство меньшей, — все идеально: как говорится, и волки сыты, и овцы целы. Инвестору в голову не придет жаловаться на строителя, а тот и не подумает, что можно отнять жилье на том лишь основании, что оно оказалось на два-три квадратных метра больше оговоренного: свою компенсацию он получит буквально "за углом", то есть за счет больших объемов строительства, которое компании-лидеры ведут довольно-таки масштабно. Куда проблематичнее, если клиент получает квартиру меньшей площади. Тут могут возникать разные варианты, хотя основных два: либо компания возвращает вложенные в строительство средства, либо сбрасывает их на счет строительных издержек, попросту говоря, предпочитает о них забыть. Впрочем, так или иначе, все это в большинстве случаев указывается в инвестиционном договоре. А большие компании и вовсе не приходится обвинять в том, что они-де пытаются кого-то обмануть. Так, известная строительная компания «CONSOL» поступает со своим клиентом максимально честно, с самого начала предупреждая его о том, что он может оказаться заложником строителей, а значит — получить или потерять пару-тройку квадратных метров по сравнению с их количеством, указанным в инвестиционном договоре. По словам директора по маркетингу компании Натальи Павленко, отклонения в типовых проектах очень небольшие, к тому же площадь меняется, как правило, на этапе составления рабочей документации (о чем не может не знать инвестор). «Если говорить о наших домах, то, когда площадь квартиры увеличивается, мы предпочитаем не брать с клиентов дополнительные деньги, — замечает г-жа Павленко. — Если же она уменьшается, то и здесь действуем так же: не возвращаем деньги. Когда человек приходит, он выбирает квартиру определенной проектной площади и с соответствующей планировкой, как говорится, по факту». Впрочем, у процесса уменьшения площади есть своя обратная сторона: технология, которой придерживаются те же специалисты «CONSOL», требует обшивки стен гипсокартоном. Вследствие этого площадь уменьшается, и хотя визуально это не ощущается, но в сумме разница составляет 5-7 квадратных метров. «Мы объясняем клиентам, — настаивает директор компании по маркетингу, — что, с одной стороны, квартира уменьшилась, с другой же — они получили абсолютно ровные стены с улучшенными характеристиками. Еще один плюс — это то, что вы избавлены от необходимости вносить лишнюю квартплату. За счет этой площади, помимо прочего, скрывают электропроводку, все кабели и пр. Вы получаете ровные стены, а в дополнение к ним — уют и удобства в доме. Впрочем, те же удобства вам гарантированы и в том случае, если квартира получилась большей по площади. Мы не берем с людей деньги за несколько метров, которые им от себя «прибавили» строители. В любом случае, мы предупреждаем клиента заранее». Впрочем, у строителей есть свои «благодарные» клиенты, готовые не постоять за ценой, только бы приобрести квартиру в любимом месте. «Бывает и так, что, чувствуя какой-то «сантимент» к определенному месту, клиент готов купить там квартиру за любые деньги, не считаясь ни с планировкой, ни с возможными изменениями площади. В ответ на наши слова о том, что мы пока даже не получили разрешение или что у нас нет проекта, он говорит: я, мол, хочу купить у вас квадратные метры. Для человека важно место. Что говорить, иногда мы и сами не понимаем, почему нам хочется жить в одном месте и совершенно не притягивает другое. Главное, чтобы клиент был доволен, а все проблемы так или иначе решаемы», — подчеркивает директор по маркетингу «CONSOL». Готов согласиться с г-жой Павленко: наверное, если уж клиент решил приобрести жилье, то делает он это не сломя голову, а, скорее всего, предварительно обойдя несколько компаний. Кое-где ему понравится, кое-где не очень. И, несомненно, подавляющее большинство застройщиков не хотело бы, чтобы название их компании затем поминали всуе. Например, в компаниях «Гранит», «Энергобудлизинг», «Демос», «УкрАзияБуд», ЗАО «Трест «Киевгорстрой-1» нам дали понять, что в случае уменьшения площади квартиры они возвращают инвестору все «оставшиеся» деньги до копейки — или же используют их в качестве платы за оформление права собственности, квартплаты и т. п. Главное — чтобы инвестор вчитался в текст документа и решил вместе со «своим» застройщиком все возникающие вопросы. Так что прежде чем бежать в суд с иском против БТИ или застройщика, еще раз перечитайте договор и подумайте, все ли формальности вы с ним «утрясли»... Игорь Андрущенко
Hosted by uCoz