Статья из газеты Бизнес №47 (566), 24 НОЯБРЯ 2003 ГОДА “ Элитная недвижимость”.

Элитная недвижимость

Резервации везучих Элитного жилья в Киеве фактически нет. То, что предлагают операторы рынка, не по всем параметрам соответствует классическому пониманию жилья класса "люкс". Однако цены на комфортабельное жилье растут очень быстро. Что поделаешь, стремление богатых граждан к роскоши было, есть и будет. Поэтому престижные квартиры и коттеджи будут дорожать еще минимум три года. Вместе с тем в Киеве ожидается появление элитного жилья "классических форм". А ЧТО ТАКОЕ ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ? Вот по поводу этого у украинских специалистов единого мнения как раз и не наблюдается. Самое простое определение, которое нам встретилось при подготовке данного обзора, звучало следующим образом: "Элитное жилье — это жилье, которое покупает элита". Правда, тут же "упираемся" в столь трудно определяемое понятие "элита". Да и не обязаны все представители этой элиты, как ее ни понимай, иметь совершенно идентичные предпочтения и приоритеты при выборе жилья. И даже такой испытанный критерий, как цена, в данной ситуации тоже не является определяющим. По мнению консультанта по элитной недвижимости компании Colliers International Екатерины Иващенко, элитным жильем имеет право называться совсем не каждая квартира, стоимость которой доходит до шестизначных цифр. Важнейший фактор — престижное месторасположение. При выборе квартиры в Киеве элита отдает предпочтение историческому центру, да и то не всему. Акцент делается на "районировании" возле Золотых Ворот, улиц Лысенко, Трехсвятительской, на Липках и ближнем Печерске. Более того, к "элите" относится даже не весь Крещатик (достаточно шумная улица), а лишь самая модная его часть — Пассаж. Кроме того, при выборе жилья важную роль играют эксклюзивность архитектурно-планировочных решений, уровень инфраструктуры, качество строительных материалов и оборудования, благоприятная экологическая обстановка в районе проживания в сочетании с красивой панорамой. На самом деле критериев элитности жилья не меньше двух десятков. Например, специалисты АОЗТ "Макрокап Девелопмент Украина" (г.Харьков; девелопмент коммерческой и элитной жилой недвижимости; с 1997 г.) дополняют требования к "элитке" следующим: равноценное окружение на территории; "избранность" живущих (жесткий отбор жильцов); новое здание; внешние и внутренние стены — кирпич, каркас — монолит; надежная репутация застройщика; количество квартир в доме не более 40; благоустроенный внутренний двор, огражденная территория; подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения; высота потолков в квартирах — 3 м и более; презентабельный подъезд; большие окна с деревянными или деревоалюминиевыми стеклопакетами; дорогие отделочные материалы; центральное кондиционирование, система климат-контроля; высококачественные бесшумные лифты от ведущих производителей; 24-часовая профессиональная охрана и видеонаблюдение; развитая социальная инфраструктура: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, общий холл для приема гостей и т.п.; автономное отопление, радиаторы с возможностью регулирования температуры; механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха; бойлерная для всего дома или в каждой квартире; резервное подведение электричества; современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора; профессиональный менеджмент здания. "Равноценное окружение" предполагает, что элитный дом не находится в кольце разваливающихся халуп простых смертных. "Избранность" живущих почти автоматически обеспечивается высокими ценами на жилье. Под этим, правда, может подразумеваться и недопущение в круг избранных лиц, не "проходящих" по неэкономическим критериям, например, явно связанных с криминалитетом. Хотя не очень понятно, как такое "недопущение" может выглядеть в украинской практике. Специалисты компании DTZ уточняют, что элитный дом не может иметь более 7 этажей. Поэтому появляющиеся высотные новостройки никак не могут относиться к классу "люкс". Кстати, "красивый вид из окна" не подразумевает любования оживленной трассой. Поэтому элитное жилье должно быть расположено в тихой, зеленой зоне. Следовательно, жилье, отвечающее всем вышеперечисленным критериям, в столице отыскать очень непросто, если вообще возможно (см. мнение Ольги Левченко). Но ведь это не дело, чтобы элита ощущала себя совершенно бездомной! Поэтому в украинской практике принято "смотреть сквозь пальцы" на некоторые несоответствия объектов, позиционируемых как элитные, формальным критериям элитного жилья. КОТТЕДЖИ До сих пор нет единого мнения о том, что следует понимать под элитной загородной недвижимостью. Многие называют элитным жилье стоимостью более $250 тыс. По словам Екатерины Иващенко, элитный коттедж — это коттедж, построенный с учетом последних достижений науки и техники. Автоматические системы вентиляции и водоочистки, тройные стеклопакеты, кондиционеры, стены толщиной не менее 75 см — вот лишь немногие характеристики качественного жилья. К сожалению, на рынке недвижимости по-настоящему элитных домов мало. Есть очень дорогие дома, стоимость которых часто не соответствует качеству. Дмитрий Воронин (32), президент инвестиционно-строительной компании "КиївЖитлоIнвест" (г.Киев; инвестици- онно-строительная деятельность; с 1999 г.): — Когда на рынке был дефицит жилья повышенной комфортности, застройщики спешили именовать дорогое жилье "элитным" и получать сверхприбыли. Теперь же потребители с высокими доходами стали разборчивее и требовательнее, что вынуждает застройщиков больше вкладывать в строящиеся объекты. Поэтому сегмент элитного жилья будет развиваться на качественно новом уровне. Например, сейчас ценятся квартиры с красивым видом из окна, а также в престижных районах. Элитный дом на Троещине — это нонсенс (разве что будет возводиться целый микрорайон). Очень модно в последнее время перепланировать собственные апартаменты по восточной системе фэн-шуй. Это возможно осуществить в домах, построенных монолитно-каркасным способом. Последний "писк" моды — малоквартирные дома. Ольга Левченко (27), аналитик компании DTZ (г.Киев; консалтинг в сфере недвижи- мости; с 1994 г.; 17 чел.): — В центре Киева недостаточно площадок для масштабного строительства жилой недвижимости. Отсюда небольшое количество престижного жилья в центре города, хотя спрос на него превышает предложение. Ни один из уже существующих проектов нельзя назвать проектом элитного жилья. Этот сегмент только начнет развиваться в ближайшие годы. Из реконструированных зданий буквально считанные объекты можно причислить к элитным. Поскольку не все, что предлагается как элитное, таковым является. Все познается в сравнении. И когда в Киеве появится действительно элитное жилье, то, что есть сейчас, "переместится" в разряд просто дорогого жилья. По мнению старшего агента компании DTZ Аллы Литвин, сейчас застройки в зеленых районах (например, в Конче-Заспе) не отвечают требованиям к элитному жилью. Из-за небольших размеров участков (средняя площадь в поселке Золотые Ворота — 25 "соток") дома часто стоят фактически "окно в окно". Либо отсутствует автономное обеспечение энергией и водой. Либо нет доступа к воде. В общем, по совокупности параметров это, скорее, дачные участки "с большим размахом". СТРОИТЕЛИ К крупным строительным компаниям, работающим на рынке элитной недвижимости Киева, можно отнести следующие: "ТММ", "Познякижилстрой", "Гранит". Активно подключается "Киевгорстрой-1", который принимает участие в застройке Оболонских Липок и урочища Гончары-Кожемяки. По нескольку "элитных" объектов на счету у компаний "Консоль", Kramall, ДГО "Житло-Iнвест", "Ремакс-Групп", "Сантана" и "КиївЖитлоIнвест". Список этот достаточно условный. Снизив критерии отбора, можно легко расширить список элитных объектов и, соответственно, строящих компаний. При повышении же уровня требований может вообще оказаться, что нет ни элитных объектов, ни создателей таковых. СПРОС И ЦЕНЫ Постоянный рост цен на элитное жилье происходит вследствие превышения спроса над предложением (о тенденциях харьковского рынка элитной недвижимости — см. стр.135-138). По мнению президента инвестиционно-строительной компании "КиївЖитлоIнвест" Дмитрия Воронина, через некоторое время (срок определяется длительностью инвестиционно-строительного цикла — 2-3 года) на рынок будет "выброшено" дополнительное количество элитных объектов. Но пока спрос опережает предложение. Длительность процесса освоения новых территорий, создания на них объектов недвижимости не позволит строителям оперативно реагировать на повышение цен. Для того чтобы рынок успел "ответить" на их рост увеличением предложения, необходимо минимум полгода-год. По словам специалистов, за последний год резко увеличилось количество граждан, приобретающих элитную жилплощадь в целях дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Доход от операций с недвижимостью составляет, как минимум, 20-30% годовых в валюте, что примерно соответствует темпам удорожания жилья Сейчас цены на 1 кв.м элитного жилья на вторичном рынке столицы составляют от $800-900 (без ремонта) до $2 тыс. (с хорошим ремонтом). В новых домах — до $3,5 тыс. за 1 кв.м. Дорогую недвижимость в элитном объекте выгодно приобретать на стадии проектирования. Существенная ценовая дельта между начальным и конечным этапами строительства (см. диаграмму), как указывает Екатерина Иващенко, позволяет заработать на продаже квартиры до 100%. А при ежемесячной арендной плате примерно $5 тыс. (за квартиру стоимостью около $250 тыс.) — за пять лет окупить затраты на покупку и ремонт. По мнению президента АОЗТ "Макрокап Девелопмент Украина" Дмитрия Кутового, чтобы "играть" на этом рынке, инвестору достаточно обладать капиталом в $500 тыс. ЧЕГО ЖДАТЬ Учитывая повышенный спрос, ожидать в ближайшем будущем удешевления элитной недвижимости нет никаких оснований. Цены будут увеличиваться еще минимум три года. Речь, по мнению специалистов, может идти только о замедлении темпов их роста. По информации экспертов, сейчас несколько киевских девелоперов работают над проектами элитного жилья (в строгом понимании этого термина). То есть в течение 2-3 лет в столице должны появиться объекты, отвечающие всем критериям элитной жилой недвижимости. Екатерина Иващенко (27), консультант по элитной жилой недвижимости компании Colliers International (г.Киев; консалтинг в области недвижимости; с 1996 г.; 28 чел.): — Обладатели капиталов собираются в Украине не только работать, но и жить. Они, естественно, хотят иметь элитное жилье. По объемам строительства двухуровневых хором и "феодальных" замков Киев обгоняет Варшаву, Будапешт и Прагу вместе взятых. Количество "элитных" клиентов увеличивается, причем большая их часть не киевляне, а представители восточных регионов Украины, а также иностранцы. Уже сейчас с уверенностью можно сказать, что объемы продаж элитного жилья в августе 2003 г. побили рекорды прошедших лет. Однако желающие обустроиться в частном коттедже в городской черте находятся в затруднительном положении. В городе осталось совсем мало резервных территорий для коттеджного строительства. Самый престижный район — Царское Село и окрестности нового Ботанического сада — почти полностью застроен. Спрос же на земельные участки на склонах Днепра на сегодня сильно превышает предложение, исходящее в основном от старожилов — бабушек, продающих свои старенькие домики.