Статья “ О новых налогах на недвижимость”.

“Если у вас нету дома”,

то “подоходка” при продаже недвижимости в 2004 г. не для вас. Всем остальным — внимание! Когда в жизнь украинских граждан войдет налог на недвижимость, сказать сложно. Похоже, ждать его придется долго. Но о дате введения в действие особых правил налогообложения доходов от продажи недвижимости можно говорить с большей (хотя и не полной) определенностью. Согласно пп.4.2.6 Закона Украины №889-IV от 22.05.03 г. “О налоге с доходов физических лиц” (далее — Закон №889), который вступает в силу с 01.01.04 г., “в состав доходов физических лиц, подлежащих налогообложению, включается часть доходов от реализации имущества, размер которой определяется согласно положениям ст.11, 12 этого же Закона”. При этом имущество, которое будет облагаться налогом с доходов физических лиц, подразделяется на движимое и недвижимое. Если налогообложение доходов физических лиц от продажи движимого имущества, порядок которого определен ст.12 Закона №889, будет применяться начиная с будущего года, то с налогообложением доходов от продажи недвижимого законодатели решили повременить. Согласно пп.22.1.5 Закона №889, порядок налогообложения таких доходов, который определен ст.11 Закона №889, должен применяться с 01.01.05 г. Тем не менее у налоговиков относительно этой даты могут быть сомнения. В итоге, при налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества может возникнуть та же проблема, что и при налогообложении процентов по депозитам (вкладам) (см. БИЗНЕС №40 от 06.10.03 г., стр.64, 65). Дело в том, что в состав налогооблагаемого месячного дохода входит часть доходов от реализации недвижимого имущества (пп.4.2.6) с 01.01.04 г. Но, как говорилось выше, особый порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости должен применяться с 01.01.05 г. Поэтому может сложиться впечатление, что в 2004 г. доходы от продажи недвижимости будут облагаться налогом по общим правилам, т.е. по ставке 13%, и независимо от каких-либо дополнительных условий, определенных ст.11 Закона №889. При этом аналогичная ситуация может сложиться не только с процентами и недвижимостью, но и c подарками и наследством. Но, в отличие от тех же процентов, доказать ошибочность такого подхода к налогообложению доходов от продажи недвижимости гораздо проще. В состав общего месячного дохода включается не просто доход, а часть дохода от продажи недвижимости, размер которой определяется в особом порядке. Так как этот особый порядок определения размера налогооблагаемой части дохода будет применяться только с 01.01.05 г., то в 2004 г. определить размер такой части невозможно и, следовательно, в составе общего месячного дохода она учитываться не будет. Поэтому при продаже недвижимости в 2004 г. так же, как и сейчас, необходимо будет уплачивать только государственную пошлину. Прежде чем говорить о налоговых последствиях продажи, которые станут возникать все-таки только после 01.01.05 г., необходимо выяснить, что в Законе №889 понимается под понятием “недвижимость”. Согласно п.1.10 Закона №889, “недвижимое имущество (недвижимость) — это объекты имущества, которые располагаются на земле и не могут быть перемещены в другое место без потери их качественных или функциональных характеристик (свойств), а также земля”. То есть недвижимость — это земля или то, что на ней построено. Кроме того, такие строения, или недвижимость, в отличие от земли, Закон №889 разделяет на сооружения и здания. В свою очередь здания разделяются на “дома (включая гостиницы, мотели, кемпинги и другие подобные объекты туристической инфраструктуры), квартиры, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках либо в гаражных кооперативах, дачные домики и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры, отличные от земли”. Налогообложение доходов от продажи недвижимости зависит не только от того, продается дом или гараж, дача или квартира. В качестве основного критерия выбора механизма налогообложения таких доходов Законом №889 назван не вид недвижимости, а время. Сумма налога, которую необходимо заплатить при продаже недвижимости, зависит в основном от двух факторов времени — когда приобретался объект недвижимости и сколько раз в течение определенного времени, точнее, одного календарного года, продавался. При этом временным разделом срока приобретения недвижимости определена дата введения в действие Закона №889, т.е. 01.01.04 г. Совпадение порядков налогообложения доходов от продажи недвижимости, находившейся в собственности физических лиц до и после 01.01.04 г., состоит только в единстве подхода к определению суммы дохода от такой продажи. В любом случае доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, рассчитанной государственным органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством. База налогообложения и ставки налога при этом применяются разные. Налоговые последствия продажи недвижимости, находившейся в собственности до 01.01.04 г. Доход, полученный налогоплательщиком от продажи дома, квартиры или комнаты (включая землю, находящуюся под таким объектом недвижимости, или приусадебный участок), которые были приобретены до 01.01.04 г., облагается налогом по ставке 1% стоимости такого имущества, если общая площадь такого дома, квартиры или комнаты не превышает 100 кв.м. ПРИМЕР 1. Сумма налога, которую необходимо заплатить 19.01.05 г. при продаже 2-комнатной квартиры по цене 162 тыс.грн. общей площадью 48 кв.м, которая была приобретена 10.11.03 г., составит 1620 грн. (162 тыс.грн. х 1%). Если общая площадь дома, квартиры или комнаты, которые были приобретены до 01.01.04 г., превышает 100 кв.м, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке 5%. ПРИМЕР 2. Четырехкомнатная квартира общей площадью 150 кв.м, приобретенная 18.03.91 г., продается в 2005 г. по цене 420 тыс.грн. Необходимо будет уплатить налог с доходов физических лиц, сумма которого рассчитана следующим образом: определяется площадь квартиры, которая превышает 100 кв.м — 150 кв.м - 100 кв.м = 50 кв.м; определяется часть дохода, пропорциональная сумме превышения общей площади квартиры сверх 100 кв.м, — 420 тыс.грн. х 50 кв.м : 150 кв.м = 140 тыс.грн.; определяется сумма налога — (420 тыс.грн. — 140 тыс.грн.) х 1% + 140 тыс.грн. х 5% = 9800 грн. Но такой порядок начисления налога используется тогда, когда в течение одного налогового (календарного) года продается не более одного дома, квартиры или комнаты. Если до 01.01.04 г. вы имели в собственности более одного дома, квартиры или комнаты и решили избавиться от них в течение одного года, то это приведет к дополнительным финансовым потерям. Каждая последующая (после первой) продажа дома, квартиры или комнаты, которые находились в собственности до 01.01.04 г., подлежит обложению налогом, сумма которого определяется по ставке 5% независимо от площади продаваемого объекта недвижимости. ПРИМЕР 3. Гражданин Украины до начала 2004 г. является собственником трех 2-комнатных квартир общей площадью 144 кв.м (48 кв.м каждая). При продаже 19.01.05 г. одной из них по цене 162 тыс.грн. сумма уплаченного налога с доходов физических лиц составит 1620 грн. (см. пример 1). Если в течение 2005 г. будет продана вторая квартира, то сумма налога с дохода от ее продажи по такой же цене составит уже 8100 грн. (162 тыс.грн. х 5%). При продаже в течение 2005 г. третьей квартиры сумма налога также составит 8100 грн. В таком же порядке, т.е. с использованием ставки налога 5%, облагаются налогом доходы от продажи других объектов недвижимости (гаражи, места на гаражных стоянках и т.д.), которые находились в собственности налогоплательщика до 01.01.04 г. Начисленный таким образом налог может уплачиваться в бюджет двумя способами: либо его уплачивает продавец недвижимости самостоятельно перед нотариальным удостоверением соответствующего договора, либо он удерживается нотариусом, удостоверяющим такой договор при наличии оценочной стоимости продаваемой недвижимости и уплачивает (перечисляет) налог в бюджет в сроки и по процедуре, которые установлены законодательством для удержания и уплаты (перечисления) государственной пошлины. На языке Закона №889 нотариус в таком случае является налоговым агентом налогоплательщика, т.е. лицом, которое удерживает налог и уплачивает его в бюджет. Нотариус также может предоставлять услуги по осуществлению расчетов суммы налога с доходов от продажи недвижимости. Следует также обратить внимание, что после повышения в 2007 г. основной ставки налога с 13% до 15% ставки налогообложения доходов от продажи рассмотренных объектов недвижимости не изменятся. Такое повышение ставки непосредственно отразится на сумме налога с доходов от продажи недвижимости, полученной в собственность после 01.01.04 г. Налоговые последствия продажи недвижимости, поступившей в собственность после 1 января 2004 г. Для налогообложения результатов таких операций данных о сумме дохода от продажи и ставки налога недостаточно. Причем ставка налога для любых вариантов продажи недвижимости, полученной в собственность после 01.01.04 г., будет одна, хотя и разная в разные годы: в 2005-2006 гг. — 13%, а с 2007 г. — 15%. Главное, что объектом налогообложения в этом случае будет не доход, а прибыль от продажи. Прибыль, полученная плательщиком налога от продажи недвижимости, рассчитывается как положительная разница между доходом, полученным в результате продажи такого объекта недвижимости, и расходами, понесенными на его приобретение (строительство). Но если продажа дома, квартиры или комнаты (включая землю, находящуюся под таким объектом недвижимого имущества, или приусадебный участок) осуществляется впервые в году, то прибыль уменьшается на 10% в расчете за каждый год владения такой недвижимостью, начиная со второго календарного года, следующего за годом получения права собственности на такую недвижимость. То есть прибыль от первичной в году продажи недвижимости, предназначенной для проживания, рассчитывается по формуле: П = (Д - В) х (1 - 0,1 х (Р - 1)), где П — налогооблагаемая прибыль; Д — доход, полученный налогоплательщиком в результате отчуждения объекта недвижимости; В — расходы, понесенные налогоплательщиком в связи с приобретением такого объекта недвижимости; Р — количество полных или неполных календарных лет, в течение которых объект недвижимости находился в собственности налогоплательщика (общей совместной собственности с другим членом супружеской пары). При этом сумма налога по такой прибыли не может быть меньше минимальной заработной платы, установленной на 1 января года, в котором происходит отчуждение такого объекта недвижимости. ПРИМЕР 4. Квартира, приобретенная физическим лицом 19.01.05 г. по цене 162 тыс.грн., продается 22.04.07 г. по цене 197 тыс.грн. Количество полных и неполных лет владения квартирой равно трем (2005 г., 2006 г. и 2007 г.). Следовательно, налогооблагаемая прибыль составит 28 тыс.грн. = (197 тыс.грн. - 162 тыс.грн.) х (1 - 0,1 х (3-1)), а сумма налога, которую необходимо уплатить при такой продаже, будет равна 3640 грн. = 28 тыс.грн. х 13%. Если доход от продажи дома, квартиры или комнаты окажется ниже расходов на их приобретение, то сумма налога будет равна размеру минимальной заработной платы, установленной на 1 января года, в котором происходит отчуждение такого объекта. Если рассматриваемая квартира будет продана в течение 2005 г., то 10%-ное уменьшение прибыли учитываться не будет, так как она продается в год приобретения. ПРИМЕР 5. Квартира, приобретенная физическим лицом 19.01.05 г. по цене 162 тыс.грн., продается 26.04.05 г. по цене 197 тыс.грн. Следовательно, налогооблагаемая прибыль составит 35 тыс.грн. (197 тыс.грн. - 162 тыс.грн.), а налог будет равен 4550 грн. (35 тыс.грн. х 13%). В любых случаях продажи других объектов недвижимости (гаражи, места на гаражных стоянках и т.д.), которые поступили в собственность плательщика налога после 01.01.04 г., уменьшение налогооблагаемой прибыли также не предусмотрено. Прибыль от продажи такой недвижимости облагается налогом в чистом виде, т.е. без учета количества лет владения ею (см. пример 5). В таком же порядке облагается налогом прибыль от продажи объектов незавершенного строительства. Так же, как и при продаже домов или квартир, сумма налога от продажи другой, т.е. нежилой недвижимости, не может быть меньше суммы минимальной заработной платы, установленной на 1 января года, в котором происходит отчуждение такого объекта недвижимости. Порядок расчета налога не изменится в зависимости от того, в какой год владения ими продается гараж, место на гаражных стоянках или другая аналогичная недвижимость, которые поступили в собственность налогоплательщика после 01.01.04 г. На последнюю дату следует обратить особое внимание. Несмотря на то что доходы от продажи недвижимости начнут облагаться налогом с 01.01.05 г., датой разграничения способов их налогообложения (доход по ставке 1% (5%) или прибыль по ставке 13%) станет не эта дата, а момент вступления в силу самого Закона №889, т.е. 01.01.04 г. Для удобства в практическом использовании порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимости можно свести в таблицу. В таком же порядке рассчитывается сумма налога при обмене одного объекта недвижимости на другой. При этом каждая из сторон договора мены уплачивает 50% суммы налога, рассчитанной по правилам, определенным Законом №889 для продажи соответствующего объекта, который отчуждается такой стороной. Независимо от способа отчуждения — продается объект недвижимости или обменивается — налогообложение доходов от таких операций окончательное. То есть так же, как и при продаже движимого имущества, независимо от суммы других доходов налог на доходы от продажи недвижимости по итогам года не пересчитывается. Конечно, налогообложение доходов от продажи недвижимости дело пусть и не далекого, но будущего. Тем не менее готовиться к нему надо. Например, пока не стоит искать ответ на вопрос: в какую сумму налога обернется впоследствии продажа квартиры, приобретенная в 2004 г.? Но к документам, подтверждающим ее стоимость и год приобретения, следует отнестись бережно уже сейчас. Так что продавайте недвижимость, господа, платите налоги и спите спокойно. Но пусть недвижимость, которую вы приобретете взамен проданной, всегда будет лучше.