Будет ли кризис на рынке недвижимости У риэлторов стремительный рост цен вызывает недоверие, поэтому все чаще звучат версии об искусственно создаваемом ажиотаже и надвигающемся кризисе. В прошедшем году на московском рынке недвижимости впервые за все время существования этого рынка (то есть с начала 1990-х годов) средний уровень цен на жилье превысил отметку в $1400 за квадратный метр. Всего за 2003 год долларовые цены на жилье разного типа выросли на 30-40%. Важным событием первого месяца наступившего года стало превышение средним уровнем цен на жилье психологически значимой планки в $1500 за квадратный метр. По данным аналитического центра IRN.RU, среднее значение индекса стоимости жилья в январе 2004 года составило $1501 за метр против $1453 за метр в декабре. Оба значения являются абсолютным достижением за всю историю столичного рынка недвижимости. Индекс доходности жилья продолжает оставаться на своей пиковой отметке чуть ниже восьми единиц от средней доходности по банковским валютным депозитам. Однако аналитики стали очень осторожны с прогнозами. Вопрос о том, как будут вести себя в дальнейшем цены на жилье, вызывает довольно серьезные разногласия. Есть множество факторов, способных развернуть ситуацию в диаметрально противоположные стороны. Последние полтора года среди риэлтеров и аналитиков стало чуть ли не модно говорить о том, что московский рынок недвижимости переоценен. Впрочем, в зарубежных мегаполисах цены на недвижимость растут с не меньшей скоростью и уже находятся на уровне $5000-$10 000 за квадратный метр и растут на 5-10% в год. Например, в Лондоне и Нью-Йорке цена квадратного метра жилья в среднем составляет $3000-$3500. В Милане, Риме, Болонье, Флоренции, Венеции квадратный метр стоит $2500-$4000, а в престижном историческом центре -- от $3500 до $8000. Однако там об обвале цен никто не говорит. Москва же изобилует слухами о грядущей катастрофе. Профессионалы рынка предрекают падение цен, мотивируя это тем, что во многих сегментах они выходят за все разумные рамки. Иногда приводится старый, но оттого не менее бессмысленный для рынка аргумент: процесс роста цен на недвижимость якобы не может продолжаться бесконечно. Большинство риэлтеров, начавших свой бизнес в 1990-е, привыкли к ценам на уровне $800 за метр, и цена в $1500 кажется им запредельной. Аналитики, в свою очередь, тоже не успевают за ростом цен. Например, в начале 2003 года большинство экспертов предрекали повышение на 12-18%, а реально оно составило около 40%. Объясняя сейчас свой прокол, специалисты ссылаются на нехватку данных. На столичном рынке недвижимости, сложно получить статистику для соответствующих исследований, говорят они. В отсутствие внятной информации о состоянии самого рынка недвижимости беспокойство подстегивается и другими факторами. Во-первых, как считают эксперты, значительная часть денег, инвестируемых в недвижимость, привлекается с экспортных сырьевых рынков, на которых работают крупнейшие российские компании. По их оценкам, около 30% платежеспособного спроса на этом рынке обеспечивается жителями нефтегазодобывающих регионов. Как следствие сформировалась устойчивая зависимость рынка недвижимости от факторов глобальной экономики . Это дает пищу для предположений, что стоит пошатнуться, например, ценам на нефть и обвал на рынке недвижимости гарантирован. Во-вторых, среди макроэкономических причин увеличения спроса эксперты рынка называют бегство от доллара из-за боязни его обесценивания и укрепления евро. По данным Центрального банка РФ, только за ноябрь 2003 года население продало валюты на сумму около 50 млрд руб. В-третьих, серьезное влияние на рынок оказала и ситуация вокруг ЮКОСа, подорвавшая доверие к российскому фондовому рынку, в результате чего индекс РТС упал почти на 10%. Мелкие инвесторы стали избавляться от акций. А если просел один инвестиционный инструмент, то эти деньги надо куда-то уводить например, в недвижимость, которая на фоне других инвестиционных инструментов явно выглядела островком стабильности и благополучия. Как следствие на рынке недвижимости в прошлом году был отмечен бурный рост количества чисто инвестиционных сделок, говоря проще, организациям и отдельным толстосумам понадобилось спастись от убытков и желательно еще и подзаработать. По данным IRN.RU число сделок с недвижимостью, приобретаемой с целью выгодного вложения денег, в общей массе покупаемого жилья увеличилось в 2003 году до 30%, что неминуемо отразится в будущем на устойчивости рынка. Человек, который купил квартиру, чтобы в ней жить, не кинется продавать свое жилье, если цена на него вдруг станет падать. Инвестор же постарается как можно быстрее от него избавиться едва лишь почувствует, что ситуация на рынке меняется не в его пользу. По мнению многих экспертов, если эта тенденция сохранится, спекулятивный характер рынка в ближайшее время станет гораздо более явным, а сделки на нем окажутся более рискованными. В результате налицо очень жесткий психологический прессинг. У обывателя появляется ощущение, что риэлтеры продают не квартиры, а билеты на последний рейс, мол, берите пока есть, завтра уже может не быть , замечает представитель крупной строительной компании. Атмосфера нестабильности, в которую погружается рынок московской недвижимости, впрочем, пока не мешает росту цен на жилье. Главным фактором, толкающим цены вверх, остается явный дисбаланс между платежеспособным спросом и предложением. В структуре нового строительства преобладают монолитно-кирпичные дома с большими квартирами, а в районах массовой застройки очень много сдающихся метров отдается под решение социальных программ. В результате на коммерческом рынке мало жилья, пользующегося максимальным спросом (дешевых квартир с небольшой площадью в районах массовой застройки). По данным Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. Москвы, в 2003 году из 4,5 млн кв. м жилья, построенного в Москве, 1,087 млн кв. м были использованы для переселения жителей столицы из сносимых ветхих домов, более 400 000 кв. м для предоставления жилья очередникам и примерно 260 000 кв. м на реализацию программы Молодой семье доступное жилье . Таким образом, около 40% строящегося жилого фонда находится вне рыночного оборота. Оставшиеся 60% также далеко не сразу выходят на рынок. Часто новое жилье появляется только на бумаге или в победных рапортах стройкомплекса. Построенные дома заселяются в среднем на полгода позже сроков их официальной сдачи. Кроме того, в структуре новостроек становится все больше жилья так называемого бизнес-класса. А значит, несмотря на рост количества квадратных метров, число самых востребованных квартир (стоимостью от $800 до $1300 за кв. м) практически не увеличивается. Причем шансов на то, что ситуация изменится в обозримом будущем, практически нет: обеспеченность жильем в Москве невысокая. В европейских мегаполисах на человека приходится более 40 кв. м жилья, тогда как в Москве этот показатель равен 18 кв. м. По данным Департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС), для ликвидации разницы в приведенных показателях, учитывая, что в столице постоянно проживают более 8 млн человек, необходимо построить около 136 млн кв. м (по действующему генеральному плану в Москве до 2020 года будет сдано в эксплуатацию в целом около 70 млн кв. м жилья). При этом все расчеты, приведенные в генеральном плане, не учитывают фактора миграции, играющего все более заметную роль на столичном рынке недвижимости. Количество желающих перебраться в столицу неуклонно растет. По мнению Олега Репченко, это чисто российский феномен: Во всем мире в столице живут только те, кто там работает, остальные стараются уехать за город. В России все с точностью до наоборот . Следствием растущего внешнего давления стало увеличение стоимости аренды. Люди покупают дополнительное жилье, чтобы сдавать основное. Ограничивая объемы предложения на рынке социальным заказом, московские власти пытаются решить задачи явно некоммерческого характера. По мнению первого заместителя директора управления маркетинга компании МИЭЛЬ-Недвижимость Андрея Жингана, если все строящееся жилье поступит в коммерческий оборот, то Москву ждет нашествие покупателей из регионов. Искусственно завышенные с помощью соцзаказа цены - это скрытый инструмент миграционной политики руководства города. Косвенным подтверждением обоснованности подобной точки зрения является следующий факт. По словам представителей ДИПС, как только они переориентировались на монолитное жилье и цены выросли до $1500 за кв. м, число москвичей среди покупателей резко возросло. Правительство Москвы, на словах заинтересованное в снижении цен на недвижимость в городе, на деле регулярно пытается увеличить свою долю в возводимом коммерческом жилье, тем самым дополнительно увеличивая цены для тех, кто приобретает жилье самостоятельно. Все это заставляет покупателей увеличивать давление на рынок, скупая в ускоренном темпе строящиеся объекты. К тому же не секрет, что строительный комплекс Москвы - основа экономического благосостояния столичной системы. Чем больше жилья строится, тем больше надо построить, чтобы окупить издержки. Несколькими годами раньше основной доход городу приносили арендные ставки и строительство коммерческой недвижимости. Теперь этот рынок насытился, туда пришли иностранные инвесторы, и сегодня в фаворе жилье. Вместо торговых центров городские застройщики стали активно возводить жилые комплексы. Рентабельность таких проектов в столице зависит в первую очередь от условий инвестиционного контракта (плата за землю, обременения по социальной сфере, коммуникациям и т.д.). Доля, которую застройщики отдают городским властям, колеблется от 20% до 40%. Строители по госзаказу (например, городские ДСК), как правило, получают площадки в соответствии с постановлениями городского правительства и с меньшими обременениями. Частные же застройщики часто сталкиваются при освоении участков с неразрешимыми проблемами. Согласно распределению затрат между московским правительством и застройщиками затраты по прокладке магистральных коммуникаций берет на себя город. Инвестор прокладывает лишь сети в пределах площадок. В обозримом будущем эта ситуация вряд ли изменится, поскольку город не допустит утраты контроля над инженерными системами. По факту получается, что частный застройщик, который способен за счет современных технологий снизить стоимость коммуникаций, вынужден выкладывать деньги за дорогие, непрозрачные сметы городских инженерных служб. Оплата обычно производится долей так называемого социального жилья, которое девелопер передает Москве. Практику бартера только недавно начали заменять инвестиционными конкурсами, когда инвестор сразу платит деньги. Частные инвесторы за счет продажи 60% квартир должны окупить все 100% стоимости строительства. Поэтому себестоимость монолита ($450 за кв. м) увеличивается почти в два раза. При этом частные застройщики, закладывая в проект все издержки, выходят на рынок с завышенными ценами и стараются до последнего не продавать жилье. Ведь пока рынок растет, выгоднее платить по кредитам, но не продавать квартиры на начальном этапе: если ставка кредита составляет $50 с квадратного метра, а цена за время действия кредитного соглашения увеличивается на $300, то действия застройщика легко предугадать. Другими словами, фактор затрат сегодня в меньшей степени формирует цены продажи жилья и практически не влияет на их изменение. Но он может стать решающим при снижении платежеспособного спроса на рынке и доходности инвестиционных проектов. Еще один мощный рычаг - распределение участков под строительство. Свободной земли в Москве практически не осталось. Площадки в районах массовой застройки заканчиваются, вывод предприятий требует времени и денег, да и предприятия в большинстве своем уже скуплены. Как следствие частным застройщикам достаются участки, требующие значительных затрат на освоение. Тем временем за прошедший год цена прав долгосрочной аренды московской земли поднялась минимум на 20%, достигнув $3 млн $4 млн за гектар в районах, прилегающих к Садовому кольцу. Кроме того, изменилась и система распределения земельных участков. Весь прошедший год вице-мэр Валерий Шанцев настойчиво пытался проводить открытые земельные аукционы вместо прежних конкурсов. Правда, нередко это приводило к тому, что землю покупали спекулянты, которые затем ее перепродавали настоящим застройщикам. По прогнозам специалистов в дальнейшем проблема дефицита участков будет только обостряться, одновременно толкая вверх цены на жилье и стимулируя спекулятивные тенденции на рынке недвижимости. Однако все прогнозы могут стать несбыточными, как ни странно, но умом рынок недвижимости вряд ли понять, цены на нем могут колебаться просто из-за настроений в обществе. По мнению директора аналитического центра МИЭЛЬ-Недвижимость Геннадия Стерника, возможные угрозы рынку, обсуждаемые среди экспертов и в прессе, лежат скорее в психологической плоскости. Этот сектор в большей степени, чем любой другой, подвержен воздействию иррациональных факторов, не всегда объясняющихся фундаментальными причинами. Такая колебательная социально-экономическая система не совсем устойчива. Главный ее риск заключается в том, что рынок не имеет собственных стабилизирующих инструментов и очень зависим от настроений потребителей. Так уже было в 1997 году, когда ничто не предвещало снижения цен. Однако, спустя всего год после дефолта рынок недвижимости серьезно просел. Сейчас возможна такая цепочка событий: снижение темпов продаж новостроек, увеличение сроков продаж относительно планируемых застройщиками в условиях растущего спроса затруднения с обслуживанием заемных средств - увеличение доли невозврата кредитов банкам - банковский кризис плохих кредитов - сокращение банками объема инвестирования застройщиков - срыв завершения инвестиционных проектов и ввода домов в эксплуатацию - отток покупателей с первичного рынка, анализирует ситуацию Геннадий Стерник. Другой сценарий предполагает постепенный переход к стабилизации в конце 2004-го - начале 2005 года, при этом в 2004 году прирост цен составит 40-45%, а в последующие 2-3 года инфляционные - 5-10% . По материалам журнала "Компания"