Подводные камни — по полочкам www.news2000.com.ua Какие сюрпризы ожидают человека, решившего купить квартиру на стадии строительства? Инвестирование жилья — одна из самых распространенных форм его приобретения. Но многие покупатели бывают неприятно удивлены тем, как исполняются заключенные с ними соглашения. Вот какую историю рассказали нам наши читатели. Рита Салихова и ее потенциальные соседи три года назад заключили инвестиционный договор с компанией «Житло-инвест». Строил дом на Святошинской площади МЖК «Академгородок». В договоре был указан срок окончания строительства — 4-й квартал 2001-го. Но в свои квартиры жильцы не могут въехать и по сей день. Виноватых, как водится, не найти. «Житло-инвест» кивает на строителей — мол, те не хотят работать, МЖК — на «Житло-инвест» — мало денег дали за проданные квартиры. А пострадали владельцы существовавших только на бумаге квартир — им приходится два с лишним года арендовать отнюдь не дешевое жилье. Компенсация, предусмотренная договором инвестиции в этом случае, просто смехотворна. Да и не зависит от времени долгостроя — видимо, для продавцов не редкость подобные задержки. А не ожидавшие такого коварства клиенты «Житло-инвеста» не обратили внимания на этот подводный камень договора. Какие же пункты при инвестировании жилья следует принять во внимание покупателю? Попробуем разобраться, рассмотрев с юридической точки зрения типичное соглашение. Поможет нам в этом магистр права, юрист Константин . Обычно в договоре есть такие слова: предполагается возможность изменения стоимости 1 кв. метра площади квартиры. То есть организация оставляет за собой право менять цену жилья! И делать это она может практически каждый день, никак не обосновывая. Как надо изменить данный пункт? В нем нужно указать, что фирма имеет право на изменение цены только с учетом требований Закона Украины «О ценах и ценообразовании» №507-XII от 3.12.90г., с изменениями и дополнениями, а также при наличии документов, выданных органами государственной власти, свидетельствующих об увеличении цены на рынке недвижимости (например, введение какого-либо налога). О возможных недоделках в договоре обычно говорится кратко: в случае выявленных дефектов квартиры инвестор имеет право заявить организации претензии. Но ничего не сказано о порядке рассмотрения претензий и устранении недостатков. По нашему законодательству, их срок рассмотрения составляет один месяц! Однако волокита может длиться намного дольше. Не указано, в какой форме нужно предъявлять претензии: письменно или устно. В этом пункте необходимо зафиксировать, что в случае выявления дефектов организация в течение двух календарных дней после получения претензии обязана направить уполномоченное лицо для составления и подписания акта о выявленных недостатках и о порядке их устранения. Инвестор теряет квартиру, если в 3-месячный срок после ввода в эксплуатацию дома не оформит право собственности на жилье. Нужно указать, что если инвестор по уважительным причинам на протяжении трех месяцев не оформил право собственности, организация предоставляет ему еще три месяца для оформления документов. Как правило, в пункте, где описываются обязанности организации, ничего не говорится о сроках, в которые та должна выдавать инвестору необходимые документы, справки и т. п. Такой срок следует оговорить. В разделе о порядке расчетов обычно есть фраза: при заключении договора стоимость 1 кв. метра площади сохраняется три банковских дня. Ее необходимо вычеркнуть, потому что она дает право уже на третий день менять стоимость квартиры. В разделе об ответственности сторон зачастую в перечне обстоятельств непреодолимой силы упоминаются «преступления или вредные действия третьих лиц», «изменения в нормативно-правовой базе», «умышленные вредные действия третьих лиц». Таких формулировок тоже следует избегать, поскольку они не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы и противоречат условиям договора. И, конечно, отдельным пунктом нужно указать ответственность организации за невыполнение сроков сдачи дома в эксплуатацию. Штрафы в этом случае должны быть существенными и как минимум перекрывать расходы на аренду жилья. Их размер должен зависеть от времени задержки. Договор надлежит прошить, а не скреплять зажимом. С обратной стороны последней страницы прошивочные нити необходимо заклеить бумагой, на которой стороны обязаны поставить свои подписи и печать. Нужно ставить подписи на каждой странице. Перед заключением соглашения следует убедиться в полномочиях человека, который подписывает его со стороны организации.