Статья “ Почему в столице подешевеют квартиры? ”.

Статья Светланы ГОЛЛАНДС, "Комсомольская правда в Украине", N 218, 25 ноября 2003.

Шесть наивных вопросов о киевском рынке недвижимости Вопреки расхожему ныне мнению, что цены на жилье в столице будут подниматься и дальше, авторитетные специалисты по недвижимости уверены: это ненадолго. Если дальнейшее поднятие цен вообще реально. 1. Где и почем нынче квадратный метр? Как ни странно, ответить на этот вопрос сейчас куда проще, чем, скажем? месяц-полтора назад. Потому как цены на однотипное жилье во всех районах тупо сравнялись. Одна-полторы тысячи разницы не в счет. Такого риэлтеры еще не видели. Условно говоря, квадратный метр новостроя на Борщаговке не уступает в цене такому же на Виноградаре или Харьковском массиве. Аналогичная ситуация и на вторичном рынке. По мнению брокеров, основная причина "сглаживания" разницы между престижными и непрестижными районами - неконтролируемый рост цены. ЧТО ПОЧЕМ? Среднестатистическая 1-комнатная квартира в панельных домах на вторичном рынке "тянет" сегодня на 26-28 тысяч долларов. "Хрущевки" на две тысячи дешевле, а стоимость квартир в кирпичных домах - около 30 тысяч. За новострой в сданных домах просят 29-32 тысячи. 2-комнатная квартира в столице выставляется в диапазоне 29-35 тысяч (старые панельные серии с возрастом дома свыше 20 лет). Все, что посвежее, - 36-40 тысяч условных единиц. В хрущевке можно найти "двушку" за 27-28 тысяч. 3-комнатная, соответственно, обойдется потенциальному покупателю в 38-44 тысячи. "Хрущевка" -- в 31-35. 2. Почему так дорого? Рынок недвижимости сейчас переживает самый пик ажиотажа. Каждую неделю средняя квартира в столице поднимается в цене примерно на 1-1,5 тысячи. Выставленные ранее квартиры снимаются по нескольку раз с продажи с тем, чтобы появиться в перечне продаваемого жилья по уже заметно более высоким ценам. Дороговизна объясняется просто: квартиры, несмотря на абсурдные цены, все же покупаются. Тем не менее обосноваться в столице, где всегда можно найти нормально оплачиваемую работу, по-прежнему - желанная мечта все новых и новых жителей провинции. Экономический рост, который наблюдался в Украине в этом году, позволил многим накопить энную сумму, которой если не хватает на всю квартиру целиком, то уж точно хватает на кредит. К тому же спрос на жилье подогревается самими риэлтерами и строительными компаниями: сейчас стало модным рассказывать потенциальным покупателям басни насчет жутких перемен, которые ожидают рынок недвижимости в будущем году (якобы новое жилье подорожает чуть ли не на двадцать процентов, а старое купить будет сложнее из-за нового налогового законодательства, и кредиты будут раздавать направо и налево по причине нового же Закона об ипотеке - а значит, немерено возрастет число покупателей). Одним словом, в новом году к недвижимости не подступишься. В результате это все действует не столько на покупателей, сколько на продавцов. За последний месяц цены на жилье в столице поднялись на 15-20 процентов. Или в среднем на три-четыре тысячи долларов за квартиру. 3. Правда ли, что нынешние цены - не настоящие? Сейчас разница в той цене, за которую квартира выставляется, и той, за которую продается, процентов 10-15. Те же квартиры, где продавцы не уступают ни копейки, "толкаются" в продаже месяцами. Они-то и создают объем рынка, а заодно держат уровень запредельных цен. Они не обусловлены ни материальным положением потенциальных покупателей, ни состоянием самого жилья, многое из которого - морально и физически устаревшее, требующее дорогостоящих ремонтов и реконструкции, пребывающее на грани отведенных ему ресурсов. Риэлтеры не любят этого афишировать, однако в последнее время (опять-таки, месяц-полтора) продавать квартиры стало сложнее: они безнадежно зависают, чуть только цена переваливает за "реальную" грань. Ситуации, когда на просмотрах тебе дышат в затылок следующие желающие немедленно дать задаток, уже практически не встретишь. Покупателей не увеличилось - зато рынок предложений заметно возрос. Почуяв реальную возможность заработать на квадратных метрах по максимуму, киевляне выставляют на продажу все, что можно: квартиры, завещанные бабушками, гостинки, которые много лет честно давали заработать на аренде, собственные "чешки" и "БПС-ки" - в надежде, например, приобрести что-то в новострое... 4. Когда цены упадут? По самым смелым прогнозам, ситуация с ценами изменится уже через два-три месяца (то есть с нового года). Многие специалисты сходятся во мнении, что определенная стабилизация и за ней падение цен последуют где-то через полгода - к концу лета-2004. Ожидается "спук" цен на 15-40 (!) процентов. 5. Почему снизится стоимость жилья? Во-первых, не за горами ситуация, когда предложение на рынке недвижимости превзойдет таки спрос. Во-вторых, экономическая стабильность, замаячившая в этом году, в будущем, вполне вероятно, опять окажется призраком. Повальное повышение цен на элементарное - от хлеба и коммунальных услуг до топлива и транспорта - не может не сказаться на кошельках тех, кто планировал покупать квартиру (тем паче если надеялись приобрести ее в кредит). Опять-таки, очередной виток удорожания жизни в столице отпугнет от нее многих потенциальных жителей из провинции, собиравшихся некогда приобрести здесь собственный угол. Наконец еще один фактор - жертвы банковских кредитов. При смягчении условий выдачи кредитов на жилье на приманку в виде ипотечного кредитования "клюнут" действительно очень многие - причем не только те, кто реально много и стабильно зарабатывает. В результате участятся случаи, когда горе-покупатели, для которых ежемесячная ноша кредита с процентами окажется непосильной, станут выставлять свои квартиры на продажу через банки. По разным данным, такие квартиры добавят рынку еще 10-15 процентов. То есть каждый день их будет "светиться" по городу где-то по пятьсот-семьсот. Вдобавок ко всему в будущем году сдадут свои дома новые строительные компании, которые появились год-два назад. В результате к традиционному муниципальному миллиону квадратных метров новостроя, который стабильно сдается в Киеве уже не первый год, добавятся, как минимум, сто-двести тысяч "квадратов" от других строителей. Для справки: сейчас в столице трудится над возведением новых массивов около сорока компаний. 6. Как быть, если надо купить? Оптимальный вариант - подождать. Если "горит" и покупать нужно срочно, не хватайтесь судорожно за варианты, выставленные на всеобщее обозрение. Цены, по которым демонстрируется жилье в газетах бесплатных объявлений и на сайтах агентств, и цены, по которым оно реально продается, - нередко "две большие разницы". Неуемные аппетиты рынка недвижимости урезаются уже во время конкретных сделок, если хозяева действительно хотят быстро продать. Причем "скостить" можно не так как раньше - пятьсот - семьсот долларов, а по-взрослому: две-три тысячи. БУДЬ В КУРСЕ! Что сейчас покупается чаще всего? Квартиры в новых или относительно новых (до 15 лет) домах улучшенной планировки. Если раньше наличие/отсутствие ремонта не играло большой роли - люди стремились приобрести "стены" как таковые, то сейчас жилье с ремонтом (пусть даже дороже) предпочтительнее. И микроскопические малосемейки (комната - 10-12 метров, кухня - 4 метра, ванная сидячая) вкупе с хрущевками - это жилье берут те, кто преследует цель заполучить хоть какой-то свой угол. Потеряли в спросе панельные типовые многоэтажки - "чешки", "БПС-ки" и прочие старые серии. Равно как и полнометражные гостинки, сплошь и рядом выставляемые сегодня по цене с претензией на полноценную квартиру. Благодарим за консультационную поддержку специалиста по недвижимости - заместителя директора АН "Апартамент" Виктора ПРОЦЕНКО.