Статья “ОБЗОР РЫНКА КОТТЕДЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КИЕВА И КИЕВСКОЙ ОБЛАСТИ”.

Статья из журнала Недвижимость Киева.

В настоящее время перед людьми часто встает вопрос, что купить: элитную квартиру или дом. Эти объекты сейчас находятся примерно в одной ценовой категории. Тенденция последних нескольких лет показывает, что все больше людей останавливают свой выбор именно на доме в городе или пригороде. Строительство современных коттеджей в Киеве начали вести не так давно — около 10 лет назад. Сначала это были пробные, часто неудачные попытки. Одной из характерных ошибок того времени было строительство гигантских домов на относительно небольших земельных участках: например, дом площадью 1000 и более кв. м располагали на 12-14 сотках. Многие из них в течение длительного времени оставались недостроенными. Такие дома в большом количестве можно было видеть, например, в районе Петропавловской Борщаговки. Однако в 2001 году произошел резкий скачок цен на землю, что повлекло за собой активную скупку подобных «недостроев». К настоящему времени на Петропавловской Борщаговке все они выкуплены, что обусловлено их престижным месторасположением (практически в черте города) и хорошо развитой инфраструктурой. Как правило, новые хозяева при невозможности реконструкции сносят такие дома, строя новые коттеджи, соответствующие современным требованиям, согласно которым площадь дома не должна превышать 300 кв. м, а в нем самом должно быть не менее 3 спален и 2-3 санузлов. Обязательна и кухня-столовая, которая располагается «в два света» — т. е. потолки здесь в два раза выше, чем в жилых комнатах. Большинство домов имеет каминные залы, бильярдные, сауны, бассейны и располагается на участке площадью 12-16 соток. Себестоимость строительства среднего коттеджа находится сегодня в пределах 70 тысяч долларов плюс стоимость земельного участка, которая в некоторых районах Киевской области сравнима со стоимостью самого коттеджа, а в Киеве даже превышает ее. Среди киевских районов, в которых уже есть коттеджная застройка, можно выделить: • Царское Село, район Ботанического сада, улицы Зверинецкая, Тимирязевская, Мичурина (Печерск). Район отличается самыми высокими ценами на земельные участки и прекрасно развитой инфраструктурой. Здесь практически не осталось старых домов, везде уже построены современные коттеджи. • Район улиц Щербакова, Эстонской, Баумана (Нивки). Цены очень высокие, почти все участки проданы. «Плюсами» данного района являются удобная форма участков, наличие централизованной канализации и хороших коммуникаций. • Район улицы Добрый Путь, Совки, Батыева гора, Ширма (Голосеево). Здесь есть нюансы, связанные со сложным рельефом местности. Отношение новой застройки к старой — приблизительно один к одному. Перспективным для строительства коттеджей является район Лысой Горы со стороны проспекта Науки. В последние годы район Корчеватого (Мышеловка и Китаево) становится популярным в плане частной застройки, несмотря на сформировавшееся у киевлян представление о сложной криминогенной обстановке в этой местности. • Район площади Шевченко. Этот район в настоящее время активно развивается, там быстрыми темпами идет массовое строительство домов. • Куреневка. Район меньше ценится из-за близко расположенной железной дороги, а также по причине проживания здесь социально неблагополучных слоев населения — цыганских общин и малообеспеченных людей. • Дачные участки на территории Киева (Берковцы, Оболонь, Русановские и Нижние сады, Осокорки). Цена на землю здесь также имеет тенденцию к повышению, несмотря на столь существенные недостатки, как небольшой размер участков (обычно 6 соток), плохо развитая инфраструктура, сезонные отключения электроэнергии. Отдельное место занимает прибрежная зона Осокорков, где почти все земельные участки скуплены и на них уже стоят шикарные коттеджи, под строительство которых выкупалось по несколько смежных дачных участков. На сегодняшний день купить земельный участок в Киеве практически невозможно. Выходом из этой ситуации является покупка старых частных домов с последующим их сносом и строительством на освободившемся месте современных коттеджей. Цена коттеджа определяется его месторасположением, рельефом и площадью участка, наличием коммуникаций, качеством отделочных работ, а также хорошими соседями. В последнее время все больше внимания покупатели уделяют дизайну домов. Этот критерий на данный момент можно рассматривать как один из основных. Что касается месторасположения, то здесь интересно отметить разницу в требованиях к участку, которые предъявляют украинские покупатели и граждане иностранных государств, где рынок частных домов хорошо развит уже достаточно давно. В отличие от отечественного покупателя, иностранцы отдают предпочтение участкам, расположенным в тупиковых местах, там, где нет движения транзитного транспорта. В пригороде, как и в Киеве, имеются уже застроенные, а также развивающиеся и перспективные районы коттеджного строительства. Первые коттеджные городки появились на Петропавловской и Софиевской Борщаговке, а также в Конча-Заспе («Золотые ворота»). Коттеджная застройка, как правило, формировалась вокруг крупнейших магистралей, поэтому мы будем называть районы загородной застройки «направлениями». Одним из самых развитых и популярных остается направление старой Обуховской трассы: там цены на земельные участки самые высокие и в некоторых местах доходят до 8 тысяч долларов за сотку. Однако, по нашему мнению, участки в Конча-Заспе будут продаваться все меньше и меньше в связи с тем, что почти все они уже раскуплены. Ситуация может измениться, если администрация области будет выделять для продажи участки в лесу, расположенные по правую сторону от трассы (если ехать из Киева). Все большую долю в объеме продаж будут занимать участки, расположенные в направлении Ирпеня, Вышгорода и Лютежа. Это связано с тем, что уже сегодня стереотипного представления о «чернобыльской зоне» практически нет, а потому покупатели все большее внимание обращают на красоту природного ландшафта, наличие лесной зоны, близость к Днепру. Наиболее перспективным районом для коттеджной застройки мы считаем Вишенки: левый берег Днепра, вниз по течению от Киева, вдоль реки. Это связано с тем, что к настоящему времени на правом берегу уже раскуплены практически все участки, подходящие для строительства домов. При строительстве коттеджей в районе Вишенок будут учтены ошибки, допущенные при застройке правого берега. В частности, будет разработана грамотная концепция застройки, правильно распланированы участки, обустроена инфраструктура и подведена хорошая дорога. За последние два года цены за сотку земли в этом направлении выросли в 7-8 раз и, по прогнозам специалистов, будут расти дальше с той же стремительностью. Резкий рост цен будет также заметен в Житомирском и Одесском направлениях. В первую очередь это связано с наличием хорошей трассы, а значит, и с возможностью быстро и без проблем добраться отсюда до центра Киева. К менее перспективным районам можно отнести Бориспольское и Броварское направления, что связано с бедностью природного окружения и однообразием равнинного рельефа. Не очень привлекательными для строительства коттеджей остаются такие районы вдоль речки Десна, как Зазимье, Пуховка, Рожны. Берег Десны отталкивает потенциальных покупателей быстрым речным течением, весенними разливами, минимумом леса и необходимостью проезда через сельскую местность. Особняком стоят участки, расположенные в Киево-Святошинском районе, который примечателен тем, что граничит с Киевом в районе Софиевской и Петропавловской Борщаговки. Основным преимуществом этого района является его близость к Киеву, поэтому цены на землю здесь достаточно высоки — 2-3 тыс. долларов США за сотку. Себестоимость строительства коттеджей составляет от 250 до 400 долларов за квадратный метр (без стоимости земли) — в зависимости от уровня отделки сооружения и сложности рельефа участка. Цену продажи нельзя спрогнозировать в общем случае, поскольку она зависит от очень многих факторов. Так, например, цена квадратного метра в 1000-метровом доме может быть выше цены «квадрата» в доме на 200 кв. м, и наоборот. В настоящее время около 80% застройщиков — это частные лица, строящие для себя. Сейчас только начинают рассматривать дома в качестве объектов вложения инвестиций. Процент домов, строящихся для продажи или сдачи в аренду, постепенно увеличивается. Как правило, окупаемость в этом бизнесе колеблется от 30 до 100% прибыли на вложенные средства. При этом имеют место случаи, когда себестоимость земельного участка и строительства оказывается большей, чем рыночная цена построенного дома. Многие инвесторы рассматривают сам земельный участок как отличный объект для инвестиционных вложений. На длительный срок дома снимают в основном иностранцы, украинцы же делают это только на летний период и на Новый год. Аренда дома стоит в пределах 1000-1200 долларов США в месяц. За городом строить дома для последующей сдачи в аренду, как правило, невыгодно, а в городе в хорошем месте сдача дома в аренду окупает вложенные средства за 4-5 лет. Значительное оживление на рынке домов ожидается после вступления в силу Закона «Об ипотеке»: ставки на ипотечные кредиты, скорее всего, снизятся, а значит, все больше людей будут брать кредит на покупку дома. Сейчас проблемой является непрофессионализм большинства агентств в области операций с земельными участками и домами. Такие операции гораздо сложнее, чем, например, операции с квартирами, отсюда возникают ситуации, когда оспаривается право собственности, расторгают договоры купли-продажи и т. п. Большинство клиентов совершено не ориентируется в нормативно-правовой базе, регулирующей операции с такой недвижимостью, поэтому специалистам АН «РЕД» приходится многое объяснять, обращать внимание клиента на «скользкие» моменты. Мы сталкиваемся с очень многими нарушениями, особенно в договорах, заключенных до 2000 года: неправильно оформленные правоустанавливающие документы, неузаконенные реконструкции и т. п. В таких ситуациях появляется очень много работы для юристов, а некоторые нарушения исправить и вовсе нельзя. Эти подводные камни не всегда видны, часто приходится «закапываться» очень глубоко. Бывают ситуации, когда некоторые моменты досконально проверить невозможно. Отличие рынка домов в Киеве от столичного же рынка квартир состоит в том, что последний существует очень давно, и, следовательно, все спорные моменты уже отработаны законодательно. Иногда приходится сталкиваться с домами, правоустанавливающие документы на которые датированы 1950-ми годами. Такой дом, как правило, несколько раз переходил по наследству, дарился, перепродавался, а потому отследить корректность всех операций с ним — довольно сложно и под силу лишь агентствам, профессионально занимающимся именно этим сегментом рынка. На некоторые же частные дома вообще нет правоустанавливающих документов (например, в силу того, что таковые документы пропали в годы Великой Отечественной войны): они находятся в собственности владельца на основании постановления суда. На сегодняшний день мы видим положительные перспективы развития рынка домов в Киеве и за его пределами. Это связано с оптимизацией законодательной базы в данной сфере. В качестве приложения к статье приведена сравнительная таблица цен на земельные участки в пригороде Киева с отражением динамики изменения цен по районам и направлениям. Подготовлено агентством недвижимости «РЕД» (http://www.realred.kiev.ua) Городской информационный бюллетень "Недвижимость Киева" № 23 • 2003