Работа над ошибками Как нынче строят загородные дома Столичные окрестности снова оживают. Рядом с недостроенными кирпичными «монстрами», хозяева которых разорились еще во времена финансового кризиса 98-го, появляются совершенно другие дома. Первые признаки «второй волны» коттеджного строительства, как говорится, налицо. Но в чем суть происходящих на наших глазах изменений? Попробуем разобраться… КТО НЕ УСПЕЛ, ТОТ ОПОЗДАЛ? «В городе практически нет резервных территорий для коттеджного строительства» — заявляют чиновники Главархитектуры и, вероятно, несколько кривят душой. Во всяком случае, в Генеральном плане развития Киева предусмотрено увеличить долю малоэтажной застройки в городе с 2 до 14%. Кстати, средний размер индивидуального жилого дома должен увеличиться с 83 до 150 квадратных метров. Для того чтобы «следовать букве Генплана», по словам заместителя Главного архитектора столицы Эдуарда Лещенко, планируется постепенно реконструировать существующие в черте города дачные поселки и переводить их в жилищный фонд, сохранив за хозяевами право на земельный участок. Также градостроители собираются уплотнить «частный сектор». Некоторые специалисты предлагают вести индивидуальную застройку и на так называемых «неудобьях». Но вряд ли серьезный инвестор станет вкладывать большие деньги в строительство жилья в богом забытых «медвежьих углах», где полностью отсутствует какая-либо инфраструктура… В основном все «элитные застройщики» сегодня обратили свой взор на окрестности столицы. И в этом есть своя неопровержимая логика. Во-первых, само понятие «коттедж» означает загородный дом с довольно большим приусадебным участком. Во-вторых, свободных территорий вокруг Киева осталось не так уж много. И при существующей конкуренции можно не успеть «выбить» себе заветный кусок земли. Тем более, что наибольшим спросом нынче пользуются загородные дома, возле которых имеется, как минимум, 2 гектара земли. Что ни говори, а наш человек любит, чтобы было где разгуляться. Потому-то единственный «мини-городок», который возвели в черте города на Оболони, успешным проектом можно назвать с большой натяжкой. По словам риэлторов, дома в нем продаются очень вяло. Во-первых, цена баснословная: несмотря на полное отсутствие отделки, стоит такой домик около миллиона долларов. Во-вторых, три сотки придомовой территории, по замыслу архитектора, отделяются от соседних участков лишь невысоким заборчиком. Ни тебе с собакой погулять, ни шашлыки в уединении пожарить... РОСКОШЬ БЕЗ ИЗЛИШЕСТВ «Варварская роскошь» огромных особняков, которые призваны были продемонстрировать состоятельность своих владельцев, стать подтверждением их «крутизны», отошла в прошлое. Все эти «крепостные» башни с высокими узкими окнами, глухие стены и примитивные формы сегодня способны вызвать лишь снисходительную улыбку. Ибо нынче актуален рационализм. Приземистые дома, растущие не вверх, а вширь. Относительно небольшая площадь — гостиная, кухня, несколько спален и санузлов. Ничего лишнего. Наиболее популярные районы — Киево-Святошинский, Софиевская и Петропавловская Борщаговка, Конча-Заспа. По этой причине больше не пользуются спросом многоэтажные громадные «замки», дорогие и неэкономичные в эксплуатации. Зато относительно небольшие функциональные и красивые коттеджи стали очень популярными. «Тем не менее, определенная мода на загородные дома у нас еще не сформировалась, — говорит архитектор Валентин Исак. — До большинства застройщиков еще не дошло, что эстетичный облик и удачная планировка заметно увеличивают ценность коттеджа. Нет понимания, что современный качественный проект является одним из главных этапов строительства дома. Сейчас каждый делает то, что считает нужным. У нас пока нет ни опыта, ни хорошего вкуса для того, чтобы построить то, что следовало бы. В этом случае оптимальным вариантом я считаю комплексную застройку, когда все проектирует и контролирует один архитектор. Именно так происходит при строительстве коттеджных городков». По мнению архитекторов, коттедж — это своеобразная палитра, которая позволяет смешивать различные краски и стили — чем больше разнообразия, тем интереснее проект. Главное, чтобы это было сделано профессионально. Стоимость проекта может существенно варьироваться. Но лучше сразу отказаться от «новорусских» особняков площадью в 500-1000 квадратных метров и довольствоваться «западным стандартом» — 150-250 кв. м. По мнению специалистов, чем больше дом, тем менее он удобен для жилья. Однако комнаты должны быть просторными и светлыми. Желательно, чтобы окна в доме были побольше. Очень хорошая штука — балкон (открытый либо остекленный). Дешевле всего обходятся типовые архитектурные решения, растиражированные десятки или даже сотни раз. Стандартная планировка загородных домов такова: на первом этаже расположены просторные многофункциональные помещения (кухня-столовая, иногда совмещенная с гостиной), на втором — спальни. Как уже было сказано выше, многоэтажные дома непопулярны, поскольку третий и четвертый уровни практически не используются. «Конечно, есть очень богатые люди, которые могут позволить себе выстроить коттедж необъятных размеров. Но, во-первых, для этого необходим участок в 1-2 гектара, а во-вторых, большинство комнат все равно останутся пустыми или достанутся прислуге», — говорит Валентин Исак. Пожалуй, наиболее практичны здания, где первый и второй уровни жилые, а в цоколе расположены различные технические помещения, кладовые, сауна и т. п. Но хотя возведенные в соответствии с типовым проектом дома достаточно функциональны, не всем нравится, что их дом похож как две капли воды на другие. Потому более предпочтительны дорогие (и ликвидные!) проекты, являющиеся штучными «римейками» удачных домов, доработанные в соответствии с пожеланиями конкретного заказчика. Их преимущество в том, что они, с одной стороны, не примелькались, а с другой — уже доказали свою состоятельность. Наиболее сложные и дорогие — индивидуальные проекты. По данным риэлтеров, по-прежнему наиболее востребованы на рынке кирпичные дома. Среди их многочисленных достоинств — возможность реализовать практически любое архитектурное решение. В отличие от практики десятилетней давности, сейчас кирпичные стены нередко штукатурят или облицовывают. Пенобетон тоже постепенно становится привычным материалом на загородных стройплощадках. А вот к сэндвич-панелям народ у нас все еще относится с недоверием, считает их менее надежными, чем традиционный кирпич. Зато все более популярными становятся деревянные дома из оцилиндрованного бруса. В столице есть фирмы, которые предлагают не только стандартные модели из каталогов, но и готовы внести изменения в проект по желанию заказчика. Но что интересно, чисто деревянные дома пользуются спросом лишь у определенного довольно узкого круга покупателей. Желающие приобрести кирпичный коттедж, как правило, домами из дерева не интересуются. И наоборот — тот, кто хочет жить в деревянном доме, не интересуется кирпичным… В последнее время в лексикон как архитекторов, так и заказчиков прочно вошло понятие «рациональное строительство». В это определение входит не только использование энергосберегающих технологий, к примеру, кладки с утеплителем из пенополистирола. Но и та самая рациональная планировка, о которой шла речь выше. Кстати, общая площадь дома на его стоимость практически не влияет. «На Западе относительно коттеджей вообще не существует такого понятия, как стоимость одного квадратного метра, — утверждает ведущий специалист риэлтерской компании «Благовест» Юрий Буфиус. — 80% стоимости особняка там определяет стоимость земельного участка, на котором он возведен. У нас же пока все наоборот. Стоимость земли составляет в лучшем случае половину стоимости домовладения». Наиболее популярны сегодня большие участки и дома площадью до 300 квадратных метров, построенные в 2000-2001 годах. Стоят они немало, от 500 до 2000 долларов за квадратный метр, но, тем не менее, спрос на такие дома значительно превышает предложение. По мнению риэлтеров, это происходит потому, что рынок элитных квартир в столице уже в значительной степени насыщен, и теперь состоятельные люди стремятся обзавестись личными особняками. «АХ, КАК ХОЧЕТСЯ ВОРВАТЬСЯ В ГОРОДОК…» Коттеджные городки появились у нас относительно недавно. Но, тем не менее, уже успели завоевать сердца архитекторов, инвесторов и потенциальных покупателей. Прежде всего специалистам и потребителям нравится, что городки строятся по единому согласованному проекту и полностью отвечают требованиям эстетики. Покупатели довольны инфраструктурой. «Как правило, жители городка принадлежат к одному социальному классу. Поэтому у них не возникает дискомфорта в общении с соседями и других бытовых проблем», — говорит Юрий Буфиус. Кроме того, в коттеджных городках, в отличие от большинства «загородных резиденций», существует централизованная охрана, а также имеются все городские «блага цивилизации» — коммуникации, телефон и т.д. Однако следует заметить, что в коттеджном поселке, где должен соблюдаться единый архитектурный стиль, особенно остро проявляется проблема типовых проектов. Многократное применение одного и того же архитектурного решения чревато тем, что поселок будет выглядеть как типовой городской район. Построить сразу целый коттеджный поселок намного дешевле, чем нескольких отдельно стоящих особняков. Однако при этом начальные вложения нужны немалые — покупка земли и получение необходимых разрешений для инвесторов «влетает в копеечку». Вероятно, именно поэтому, несмотря на постоянно растущий спрос, в окрестностях столицы коттеджных городков пока очень мало. Хотя, по словам риэлторов, это явление временное. Уже сегодня началось строительство нескольких поселков, рассчитанных на элитного покупателя. Они будут оснащены всеми атрибутами «красивой жизни» — полями для гольфа, бассейнами, магазинами, медпунктами и даже небольшими гостиницами. Однако желающим вкусить все прелести этого комфортабельного «рая» придется немало потратиться. Кроме самой покупки дома, предстоит по высшему разряду оплачивать коммунальные услуги, охрану и т.д. Администрация городка самостоятельно устанавливает расценки и выбирает поставщиков услуг. Правда, существует и способ сэкономить, если самостоятельно создать коттеджный мини-поселок. Как отмечают риэлтеры, сегодня это достаточно распространенное явление в столице . Несколько человек «в складчину» покупают участок земли в 3-4 гектара и сами для себя строят поселок, создают необходимую инфраструктуру. В любом случае, по словам риэлторов, у тех, кто собирается купить в ближайшее время приличный особняк в столице, выбор совсем маленький. Как правило, им приходится довольствоваться отдельным домом без удобств или мириться с завышенными ценами в коттеджном поселке. Лиза Татаринова, «СТОличная недвижимость»