В предшественнике МОНОЛИТА - интернет-журнале "Недвижимость Столицы" (http://crea.ru/rem/)- имела место такая популярная рубрика как "Порка статей". Порка, естественно, велась во благо самому писательскому племени. Нельзя сказать, что бардак до сих пор царствует в журналистской работе, наоборот, благодаря взаимодействию с реально работающими по недвижимости экспертами, статьи стали содержать гораздо меньше чепухи. Зато "пиара" всех оттенков ныне в них стало пруд пруди. И, тем не менее, - все равно грустно. Скучно и неинтересно. Чрезвычайно узок круг тем. Проводимые идеи узнаваемы до боли. Редко кому удается оживить материал неординарными мыслями экспертов, которым, в общем-то, есть что сказать. Но то ли не говорят, то ли редактора вырезают. И вот в конце года наконец-то появился материал, который сразу выделился своей неординарностью и свежестью. Во многом, это связано с его автором, который имеет опыт и журналистской работы, и работы в сегменте недвижимости, причем на довольно высоком уровне. Евгений Леонов - личность в недвижимостных кругах весьма известная. Причем, во основном, связано это с пиар-работой ДИПСа в течение последних трех-четырех лет. Его выступления не раз оживляли скучноватые пресс-конференции этого департамента. Важно и то, что Евгений много работает с аналитическими и статистическими материалами, а также имеет доступ к информации из верхних эшелонов Мосстройкомплекса, которая редко бывает добычей журналистов. Мы приведем статью Е.Леонова практически полностью, снабдив комментариями и некоторыми поправками. Надеемся, что это сделает материал более объемным и интересным для ознакомления. Ю.Кочетков. Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов ДИПС /"Ведомости-недвижимость" (жилой фонд), N 4, 2003/ КОГДА УПАДУТ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ? Последние полтора-два месяца со страниц средств массовой информации все чаще звучат комментарии или невероятные сценарии освоения городских территорий под строительство жилья, согласно которым цены вот-вот должны рухнуть. Главный мотив этих по большей части эмоционально-истеричных и в меньшей степени аргументированных заявлений сводится к одному: "Ну сколько можно недвижимости дорожать!" Надо проанализировать, откуда дует ветер про снижение цен на рынке московского жилья. А также объяснить, как формируется продажная цена квартиры, какие факторы на это влияют, и что нас ожидает в ближайшие год-полтора. К сожалению, журнальный формат не дает возможности с цифрами и фактами подробно аргументировать изложенную позицию. А СУДЬИ КТО? Кому выгодно говорить о том, что цены будут падать? На первый вопрос ответ очевиден. О том, что цены будут падать, выгоднее всего говорить журналистам - они уже устали писать, что цены растут, это уже не новость. А написать, что цены будут падать, и попытаться это обосновать - это новость, это "жарево" будут читать и обсуждать. Я не обвиняю журналистов - я сам бывший журналист, поэтому прекрасно понимаю критерии заметок и способ их написания. Ни один редактор ни в одном издании не пропустит даже самый умный и грамотный текст, если там нет комментариев специалистов рынка недвижимости. (автор несколько отстал от жизни, большинство материалов вообще не содержат ни комментарии специалистов, ни ссылок на них) И, разумеется, здесь кроется основная проблема спекуляций с тенденциями рынка. Комментаторы подбираются к заметке, чтобы ее подтвердить, а не опровергнуть. А кто сейчас готов говорить о том, что цены падают? Аналитики рынка и риэлтеры компаний, активно занимающиеся PR-поддержкой собственного брэнда, а также популисты предвыборных баталий. АНАЛИТИКИ Аналитики рынка - это, прежде всего, пиарщики своего "я". При всем моем уважении к ним и постоянной работе с ними большинство из них делают выводы, не обладая достаточным объемом информации. Никто из них не может с точностью до 100 000 кв. м сказать, сколько жилья будет выставлено на продажу в 2004 г. Так как они могут давать прогнозы рынка, не зная базового рыночного показателя - объема предложения? Ну и объем спроса они также не очень-то могут рассчитать. Да этим никто и не занимается. Начнем с самого первого замечания. Его надо подкорректировать так: "Некоторые аналитики...". Однако в отношении этих самых "некоторых" замечание абсолютно верное. Теперь об объемах рынка. НИКТО не может сказать с точностью до 100 тыс.кв.м. - сколько будет предложено на рынке 2004 года жилья. Ни царь и ни герой. По той простой причине, во-первых, что никто не владеет информацией по текущему объему предложения рынка, часть которого, пусть и небольшая, перейдет на следующий год. Более того, даже сами застройщики понятия не имеют - сколько в точности жилья им удастся выставить на рынок в следующем году. Получится ли запустить тот или иной проект в дело. Ведь не секрет, что некоторые стройки, намеченные на 2002-2003 года, до сих пор находятся в законсервированном виде. Дон-Строй планировал Алые Паруса - 5, 6, 7. Не запустил до сих пор. А это, почитай, минус 100 тыс.кв.м. Зато прикупил площадку в Сокольниках и тут же вставил там жилье на продажу. А это, условно говоря, плюс 70 тыс.кв.м. Строймонтаж планировал строительство на ул.Тухачевского. Не пошло. Минус 50 тыс.кв.м. Крост должен был уже несколько лет как продавать 75-й квартал Хорошево-Мневников, а вышел с ним на рынок только в прошлом году. Ну и так далее... Так чего же хотеть от аналитиков?! Если развивать эту тему и понимать, что рынок недвижимости - это рынок неунифицированного товара, а стоимость всего рынка определяется только суммарной стоимостью каждого объекта (просто удивительная фраза, что бы сие значило?), которая зависит от его характеристик, то становится ясно, что в одном районе цены действительно могут идти вниз, а в другом районе, наоборот, идут вверх. При прочих равных условиях это не означает, что цены на недвижимость идут вниз или вверх, а означает, что предложение на текущий момент времени хуже по местоположению, поэтому и дешевле, чем, например, два месяца назад. Причиной может быть изменение не только территориальной структуры предложения, но и качественные сдвиги - увеличение предложения более дорого жилья. Или степень строительной готовности То, что главное в недвижимости - местоположение, - это не откровение, а постулат. Но аналитики или те, кто публикует выдержки из их комментариев, забывают об этом и пытаются сравнить несравниваемое. Не говоря уже о том, что они даже между собой не могут договориться о средней стоимости жилья, так как принципы формирования базы, являющейся основой для подобных расчетов, у специалистов разнятся. О едином индексе жилья не могут договориться и в Европе. К примеру, в Париже действуют три различных индекса, которые местные аналитики страшно любят сравнивать между собой. В Испании таких индексов - два, минимум. Понять аналитиков можно. Поддержка нормальных методик требует не менее $15 000 - 20 000 в месяц. Пока культура участников рынка не достигла того уровня, чтобы тратить столь малые по сравнению с оборотом деньги на понимание того, что вокруг происходит. Все больше полагаются на интуицию. Поддержка нормальной методики требует крепкой полки шкафа, а не описанных денег. Деньги же требует постоянная работа в рамках этих методик. К примеру, только поддержание актуальной базы данных в каком-либо сегменте требует квалифицированного специалиста и рабочее место. А это 700-900$/мес. Качество работы аналитиков рынка можно проследить по результатам их прогнозов на 2001 и 2002 гг. Это можно увидеть по результатам их работы. Большинство аналитиков в 2001 г. прогнозировали рост цен на 10-20% (что, кстати, уже составляет погрешность в 100%), а рост цен составил 29%. Это означает, что ошибка большинства аналитиков составила до 290%. Уровень ошибки сводит на нет любой результат. В 2002 г. прогноз составил 12-15%, факт роста - 19%. Погрешность - до 58%. Поэтому в 2001 и 2002 гг. главным для аналитиков было не ошибиться с направлением вектора движения цены. Это было несложно с учетом высокого роста цен и беспредельно высокого спроса. В последние месяцы, когда объем продаж чуть снизился, а цены, несмотря на это, в отчетах аналитиков продолжают расти (за последние три месяца рост цен составил около 5%), в их рядах пошли разброд и шатание. Ведь для комментаторов рынка, которые мнят себя великими гуру, предсказание в годовом прогнозе +10% и фактическое положение +30% с имиджевой точки зрения терпимо, а прогноз +5% при факте -5% - это полный провал. Да, это больное место современной науки о недвижимости. Прогнозирование. Автор бьет в точку. Но дело даже не в этом. До сих пор аналитики-прогнозисты, тот же Г.М.Стерник, не в состоянии численно пояснить тот тренд, который имел место в ПРОШЛОМ. Не было ни одной модели, которая четко бы объясняла, - почему уже четыре года подряд в летние месяцы происходит излом кривой роста цен. Что же вы хотите насчет точности прогнозов? Надо честно признать - никто в России не имеет работоспособной теории тренда вторичного рынка недвижимости, без которой прогнозирование в точности подобно ведению пальцем по звездной карте неба. К тому же большой бедой всех комментаторов является то, что они пытаются обозначить свой вектор, сравнивая нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости с ситуацией полугодичной или годичной давности. Недвижимость статичнее. И инвестиционный цикл намного длиннее. Вот пример: по сравнению с 1997 г. рост цен на московское жилье составляет немногим более 20% в валюте, т. е. около 3% в год в долларовом исчислении, что нельзя считать показателем высокой доходности. Это инфляция доллара. Для сравнения: по данным The Economist, в период с 1980 г. по март 2001 г. квартиры в Дублине подорожали на 207%, в Мадриде - на 149%, в Нью-Йорке - на 112%, в Лондоне - на 103% и т. д. То есть в мегаполисах крупных развитых стран цены растут на 5-10% в год. И никого это, заметьте, не смущает. Несколько странные рассуждения автора статьи. Как раз за год недвижимость легко переворачивается с ног на голову. Любимый мой пример - восьмикратное(!) падение цен в Малайзии с 97-го по 98-й год. Да и почему мы должны сравнивать с 97-м годом? А почему не с 95-м? Или вообще не с 91-м? За последние 10 лет бум на рынке жилья обошел стороной лишь три страны - Канаду, Германию и Японию. В Токио после бума 80-х, когда среднегодовой рост в реальном исчислении составлял 12%, цены на жилье 11 лет подряд продолжали падать, и в 1990 г. их уровень снизился более чем наполовину по сравнению с пиковыми показателями. Германия все еще страдает от последствий бума, который произошел после объединения, и в результате которого образовался избыток жилья. А в Канаде они относительно стабильны. Небольшая фактическая ошибка. В Канаде недвижимость уверенно растет в цене по крайней мере последние 6 лет, прирастая на 2,5 - 5% в год - см. первый график от Investment Property Databank Ltd (IPD) /Лондон, Великобритания/ Вывод: у аналитика две задачи. Первая - спрогнозировать развитие ситуации, вторая - объяснить в случае чего, почему прогноз оказался неточным. Чтобы убедиться в правдивости этого афоризма, достаточно попытаться получить у комментаторов ответ на очень простой вопрос: какова "нефтяная премия" (зависимость цены на нефть и ситуации на рынке недвижимости) в сегодняшних почти 51 500 за 1 кв. м?" Представить расчеты аналитики вряд ли смогут. Увы. Инвесторы и покупатели вынуждены принимать решения о весьма серьезных вложениях, не имея ясной рыночной картины происходящего. Тут уж не до прогнозов. С выводом полностью согласимся. Об этом уже было замечено чуть выше. Однако сама постановка вопроса о "нефтяной премии" немного удивляет. Говорить о том, что "30% цены кв.м. связано с тем, что нефть стоит 30$/баррель, а не 22$", согласитесь, несколько нелепо. Настолько непростой этот вопрос. Ибо текущий уровень цен зависит не только от теперешнего уровня цен, сколько от этого уровня на протяжении пары лет вглубь. Ну и плюс еще десять таких факторов, как политическая стабильность, миграция населения, уровень промышленного производства и т.п. РИЭЛТОРЫ Чуть иная и еще менее благая цель у риэлтеров, которые комментируют рыночную ситуацию. Достаточно взять 30 СМИ и посмотреть, кто дает комментарии, сразу станет ясно: это одни и те же компании, причем большинство из них настолько малы, что не контролируют и 0,1% продаж. Для сравнения Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) контролирует около 40% жилья в центре Москвы и чуть больше 25% продаж в районах массовой застройки. Кажется, разница налицо. А в СМИ 10 комментаторов по 0,1 % выглядят весомее, нежели основные участники рынка. Понять риэлтеров можно: за счет PR-технологий они продвигают собственные брэнды и привлекают дополнительных клиентов. И, конечно, им выгодно говорить то, что выгодно слышать журналистам. Есть один очень уважаемый риэлтер "первой волны", который на протяжении трех лет говорит о том, что цены будут падать. И каждый раз его мнение востребовано, так как оно противоречит всем остальным, а значит, соответствует закону журналистского жанра. Здесь мы имеем случай так называемого "пиара". В пользу ДИПСа. Причем, построенного на банальной схеме "вы все - тарантасы, один я - Д'Артаньян". На самом деле все совсем не так. В течение нескольких лет, открывая предложения новостроек на сайте ДИПСа, нельзя было не изумляться ничтожности предложения этого уважаемого департамента. Даже сейчас, когда достигнут едва ли не пик числа предложений, что мы видим: маленький дом на Варсонофьевском, три корпуса в Олимпийской Деревне, дом в Жулебино и Куркино. Для сравнения откройте базы данных МИАНа, Миэля, ПроектСервисХолдинга. После чего сделайте вывод - кто на самом деле контролирует рынок. Конечно, можно возразить, что ДИПС будучи структурой инвестиционной просто перепродает свои объемы или же отдает их на торговлю "по поручению". Но о каком контроле рынка может идти речь, если структура не осуществляет прямой торговли? Более того, ДИПС не контролирует, похоже, даже собственных агентов, торгующих на объекте. Прошлым летом я детально обследовал Куркино и могу прямо сказать: более ленивых и безответственных, не обеспеченных материалами и не заинтересованных в покупателях агентов, чем дипсовских, я в Куркино не встречал. Крупные риэлтеры, которые тоже охотно дают комментарии, такими вещами не балуются. Во-первых, они зачастую сами являются соинвесторами по ряду объектов, и им это невыгодно. Во-вторых, они имеют доступ к реализации жилья у крупных застройщиков, за что получают комиссионные в процентах. Если цены выше, их комиссионные выше. Вот вторая причина, почему им выгодно говорить о повышении цен. СТОЛЬКО СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ В этой части я попытаюсь векторно отразить основные составляющие в ценообразовании недвижимости и описать принцип определения затрат. ОБРЕМЕНЕНИЕ ПЛОЩАДКИ Начнем, как это и положено, с местоположения. С участками под строительство в Москве не то что плохо, а очень плохо. Их практически нет. Районы массовой застройки заканчиваются, расчет на вывод промышленных предприятий, освобождение территорий и снижение цен себя не оправдывает, потому что предприятия практически все скуплены. А их новые владельцы не намерены отдавать их безвозмездно. К тому же Москомархитектурой на месте выводимых предприятий часто уже запроектирован соцкультбыт, гаражи и т. д. Необремененных участков в районах сложившейся застройки не осталось. А доля обременения постоянно растет. Нельзя не сказать еще об одном факте. В ведущих европейских столицах обеспеченность жильем составляет более 40 кв. м/чел. В Москве этот показатель -23 кв. м/чел. Мы сильно отстаем. Несложно посчитать, что для ликвидации разницы при 8 млн. постоянно проживающих в Москве необходимо построить 136 млн. кв. м. Согласно Генеральному плану развития Москвы, до 2020 г. в столице будет построено около 70 млн. кв. м жилья, при том что несколько десятков миллионов метров ветхого и аварийного жилья будут снесены или реконструированы, т. е. выпадут из расчета. Дефицит предложения налицо. К тому же потребности в строительстве социального жилья постоянно растут. Это означает, что наиболее легко осваиваемые площадки пойдут под строительство по горзаказу, а в продажу поступят квартиры, построенные на сложных и обремененных участках. Вектор - очень сильно на повышение. Согласиться с приведенными рассуждениями нельзя. Особенно если учесть, что во многих столицах Европы ощутимая часть населения живет частных домах в пригородах. Вспомните тот же Париж. А в таких домах соотношение площадь/человек совсем иная. В Москве ситуация отличается кардинально. Мы живем во многоквартирных домах. И если хотим сравнивать по обеспеченности жильем, то должны сравнивать именно с многоэтажными частями европейских столиц. А там, поверьте, далеко не 40кв.м. на человека. ЗАТРАТЫ НА ОСВОЕНИЕ Когда в обсуждении дальнейшего движения рынка с маркетологами, аналитиками и другими специалистами я привожу эти аргументы, как правило, звучит вопрос: "Но на карте Москвы, особенно на западе и юго-западе, полно пустующих территорий. Их же освоение снизит издержки и может привести к снижению цен". Увы, вряд ли это произойдет. Причина проста - развитие магистральных инженерных сетей. В городе серьезная проблема с инженерией. В начале 90-х, когда не было денег на поддержание в работоспособном состоянии городских коммуникаций, их износ пошел повышенными темпами. И сейчас при строительстве новых объектов они нуждаются в замене. Согласно распределению затрат между московским правительством и инвесторами-застройщиками, затраты по прокладке магистральных коммуникаций берет на себя город. А инвестор прокладывает лишь внутриплощадочные сети. И эта ситуация вряд ли будет меняться. Утрачивать контроль за инженерными системами города просто недопустимо. Откуда город будет брать средства? Разумеется, от продажи жилья по высоким ценам, в случае когда город выступает инвестором, или от повышения инвестиционной доли города в тех проектах, где инвесторы привлекаются на конкурсе. Затраты на освоение площадки растут. Вектор - опять на повышение. Уп-с... Причем очень большой и опасный в устах чиновника. Город должен брать средства из бюджета. А бюджет формируется из большого числа поступлений. В первую очередь - налоговых. И если бюджет города будет зависеть от перепродажи своего же жилья, то первая же депрессия или кризис в реализации жилья (а штука эта, напомним, циклическая) просто подорвет инженерную инфраструктуру. Налог на недвижимость - вот основа локальных бюджетов, а не перепродажа жилья. ФЕДЕРАЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Основным территориальным резервом остаются земельные участки, подконтрольные федеральному правительству. Этот фактор, несомненно, стабилизирует ситуацию с нехваткой предложения. Вопрос только, когда это произойдет. В настоящее время механизма, по которому, вложив средства в федеральный проект, инвестор гарантированно не получит отказ на уровне столичных властей, нет. И какова будет доля города, не известно. Этот процесс только начинает выстраиваться. Несложно посчитать, что, даже если в 2005 г. наконец-то начнется массовое освоение федеральных площадок, на рынок они поступят лишь в 2006-2007 гг. Вектор, соответственно, в ближайшее время - стабильно, в долгосрочной перспективе - на понижение. ГОРОДСКАЯ ДОЛЯ Чтобы ответить, как будет изменяться городская доля, нужно ответить на простой вопрос: какие цены нужны покупателю - высокие или низкие? Ответ, казалось бы, очевиден. Низкие должны быть выгоднее. Но не для москвичей. Москвичам в долгосрочной перспективе выгодны высокие цены на жилье. Приведу статистику. Когда ДИПС в основном продавал типовое жилье, соотношение иногородних покупателей к московским составляло 60/40. Как только мы начали строить монолитные добротные дома, это соотношение увеличилось в сторону москвичей в пропорции 50/ 50. А как только средняя цена квартир переваливает за $1500, эта пропорция составляет 20/80 в пользу москвичей. Дополнительно вырученные деньги идут на социальные жилищные программы. Если кто не помнит, то в начале XX в. население Санкт-Петербурга увеличилось за счет доступности переезда малообеспеченных слоев населения в столицу за 15 лет в 2,5 раза. Закончилось все октябрьским переворотом. Мысль, в общем-то правильная, но автора статьи немного подводит историческое образование. Закончилось все февральской революцией. В воспоминаниях очевидцев тех дней мы находим немало заявлений, что "чухонские бабы" свергли царизм. А вот октябрьским переворотом закончилась совершенно другая эпоха - правление Временного Правительства. И важным моментом здесь оказался "переезд" в Петроград не малообеспеченных слоев населения, а вполне боеспособных матросов Балтийского Флота. Неверная жилищная и градостроительная политика начала 90-х гг. стала одним из основных факторов того, что сейчас в Москве безумные пробки, не хватает детских садов, школ, игровых, спортивных и прогулочных площадок, парковок, соцкультбыта. Эх, вот если бы поименно - кто конкретно виноват в той катастрофе, которая разражается ныне в Москве. Ведь эти люди никуда не делись, они, разве что сменив должности, продолжают "рулить". Ситуацию можно исправить только одним способом: городу надо больше зарабатывать. Если отбросить основной доход - налоговые поступления, то операции с недвижимостью, будь то строительство жилого дома или предоставление земельного участка в аренду, должно приносить больше средств в бюджет. Любая возможная попытка административно снизить цены или запустить рыночные механизмы, которые повлекут снижение цен на всем рынке, ущемит социальные интересы москвичей. И ударит по благосостоянию москвичей: квартиры, их собственность, станут дешевле. Думаю, что это малореальный сценарий развития событий. Городская доля будет постоянно увеличиваться, иначе социальные городские проблемы окажутся нерешенными. Вектор - очень сильно на повышение. Не ударит и не ущемит. Среднему москвичу как раз нужно, чтобы квартиры были подешевле, ибо свою он продавать не собирается, а вот детям новая жилплощадь ой как нужна. Так что этот тезис "на повышение" можно полностью игнорировать. ЗЕМЛЯ ЗА ДЕНЬГИ Возможно, определенную коррекцию в структуру себестоимости строительства жилья внесет Земельный кодекс, В случае, если городские земли можно будет купить, это отразится на инвестиционном процессе. Но вряд ли приведет к снижению себестоимости. Неоднократные и очень жесткие заявления первых лиц города о нежелании продавать земли и отсутствие интереса в тех экспериментальных проектах по продаже земли, которые проводились в Москве, говорят о многом. Вектор - стабильность или чуть вниз. СЕБЕСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА Себестоимость строительства складывается из трех факторов: стоимость стройматериалов, стоимость рабочей силы и стоимость машин и механизмов. По всем трем факторам идет серьезный рост. Вектор - на повышение. СТРОИТЕЛЬНАЯ ПРИБЫЛЬ Начать надо с самой себестоимости строительства. На сегодняшний день себестоимость строительства коробки типового дома составляет около $300-330 за 1 кв. м продаваемой площади. Если же любой инвестор захочет нанять домостроительный комбинат на возведение дома на своем участке, это обойдется ему в $420-450 за 1 кв. м. Что равно стоимости строительства монолитно-кирпичных домов. Строительная прибыль ДСК очень высока, но рынок серьезно монополизирован 5-7 компаниями с многотысячными коллективами. Они нуждаются в срочной модернизации производственных мощностей. А их попытки наладить собственный инвестиционный процесс не так успешны, как у профессиональных инвесторов. В результате ДСК не хватает денег, поэтому ожидать снижения их прибыли не приходится. Строители монолитного жилья также не особо готовы на снижение собственных прибылей, которые составляют в отличие от комбинатовских около 15-20%, будут до последнего держаться за рентабельность собственной деятельности, и, учитывая рост стоимости строительства, ждать от них снижения цен не приходится. Вектор - стабильность в процентном соотношении, а с учетом роста себестоимости строительства - повышение в абсолютной величине. Хотя в долгосрочной перспективе возможно снижение за счет внедрения новых технологий и совершенствования организации производства работ. СТОИМОСТЬ КРЕДИТОВ Стоимость кредитных ресурсов постоянно снижается, а сроки заимствований постоянно увеличиваются. Но, как мне кажется, время сверхприбылей в строительстве жилья прошло, и серьезного снижения стоимости денег на рынке не предвидится даже с возможным приходом иностранных инвесторов. К тому же инвесторы в чистом виде не способны конкурировать с девелоперами и чаще всего вкладывают деньги в сформированные проекты, когда основная прибыль уже получена. Вектор - на понижение. В целом можно сделать вывод: основные факторы, влияющие на предложение, говорят о повышении затрат на строительство 1 кв. м и снижение ликвидного предложения на рынке. Это означает, что рынок будет расти вверх. А факторы, влияющие на снижение, будут корректировать темпы этого роста. КТО ПЛАТИТ? Выше были рассмотрены факторы, влияющие на предложение. Теперь рассмотрим рыночные факторы, влияющие на спрос. Собственно, эта тема сводится к ответу на простой вопрос: а кто заплатит за эту красоту, если она и сейчас стоит безумно дорого? В КУБЫШКЕ Последние два месяца снижение спроса присутствует. Объясняется это просто. После кризиса 1 998 г. у достаточно большой группы людей накопилась потребность в решении жилищных вопросов. Как только все опять разбогатели и перестали экономить на товарах первой необходимости, в силу вступил "закон траты накоплений", который в Москве за последние 10 лет выглядит так: хорошая машина - квартира - загородный дом. Сейчас первая волна оттаявших от кризиса уже прошла все три стадии, а основная масса среднего класса перевалила за пик приобретения квартиры. Но спрос еще не насыщен. Официальные средства накопления - а именно они являются источником приобретения недвижимости - уверенно растут. Оценить объем "кубышки" в запасниках родины не представляется возможным, но явно там у населения получше, чем в официальных отчетах. Поэтому прогнозировать кризис в этом направлении явно преждевременно. Более подробно о циклах потребления читайте в прошлогодней статье "Камо грядеши?" Говорить о серьезном снижении спроса можно будет тогда, когда покупатели начнут интересоваться почти построенными домами, а не земельным участком, обнесенным забором, с потенциальными квартирами, жить в которых можно будет через 2-3 года. Вектор - стабильно, чуть вверх. Только это "чуть" перевешивает большинство других факторов, влияющих на спрос, в несколько раз. ИЗМЕНЕНИЕ СТРУКТУРЫ СПРОСА Структура спроса - производная от наличия средств у населения. Средства растут - повышается спрос на дорогие (по абсолютной стоимости) квартиры, средства уменьшаются - увеличивается спрос на дешевые квартиры. За последний год заметно серьезное изменение спроса в сторону более дорогого и качественного жилья. Вектор - вверх. Здесь автора немного подводит узость взгляда. За последние годы, как это ни странно, спрос сдвинулся в сторону дешевого малоразмерного жилья. Иначе нам никак не объяснить тот факт, что панельные новостройки по цене кв.метра догнали, а то и перегнали "монолиты" в одних и тех же районах. Оказался ликвидирован огромный разрыв между этими двумя сегментами. А далее произошло вот что: в связи с тем, что дешевое, доступное жилье "растворилось" на горизонте, покупатель низшего сегмента просто эмигрировал в Подмосковье, которое сейчас испытывает неслыханный здесь строительный бум. Потому то и кажется, что в Москве среднестатистический покупатель разбогател, вкусы его утончились, запросы повысились. ИПОТЕКА Однозначно будет развиваться. Как показывает практика всех без исключения стран мира, введение ипотеки дает серьезный стимул к развитию рынка недвижимости. В настоящее время мы стоим перед качественным скачком развития ипотеки. Еще несколько лет, и получить кредит на приобретение жилья станет делом техники для любого желающего. А значит, приток средств в строительство не ограничится. Просто изменятся механизмы поступления. Вектор - сильно вверх. А вот с этим трудно не согласиться. И чем еще обернется для нас ипотека - очень большой вопрос... ПОТЕНЦИАЛЬНАЯ ЕМКОСТЬ Можно попробовать оценить емкость рынка. Как говорилось выше, для достижения европейского уровня необходимо увеличить городской жилой фонд на 136 млн. кв. м жилья. Основные рынки недвижимости с 23 до 40 кв. м. росли около 25-30 лет. То есть с допущением, что половина строящегося жилья пойдет по социальным программам за счет города, а половина пойдет на продажу, среднегодовая емкость рынка составляет 2,3-2,7 млн. кв. м. Минимум - это средний объем продаж за последние 10 лет. Начиная с 1993 г. в Москве регистрируется 75 000 - 90 000 сделок по купле-продаже жилых объектов, из них 25-28% операций приходится на первичный рынок. Таким образом, ежегодно более 20 000 новых квартир находят покупателя, что составляет 1,5-1,7 млн. кв. м. Причем показатель зарегистрированных сделок был достаточно стабилен в течение прошедших 10 лет и не сильно зависел от динамики цены 1 кв. м (колебания этого показателя составляли за этот период до 100%), курса доллара, текущих доходов населения, цен на нефть и объема предложения на рынке жилья. Вектор - стабильный рост. Выводы: вряд ли в ближайшие несколько лет спрос будет превышать предложение. Цены на рынке будут определять продавцы, а не покупатели. Только конкуренция между ними, которая пока не сильно заметна, будет определять ситуацию с ценообразованием. С цифрами в этом абзаце большой непорядок. Начиная с ошибочной цифры 136 млн.кв.м. недостающего жилья, кончая следующим несоответствием: во-первых, упомянутые 2,3-2,7 млн.кв.м. - это не среднегодовая емкость рынка, а оценка среднегодового поступления предложений квартир на рынок. То есть, вещи, стоящие на разных сторонах баррикады. Во-вторых, если даже верно, что в год продается 1,5-1,7 млн. кв. м. (что, кстати, расходится с расчетами Г.М.Стерника), то выходит, что ежегодно на рынке накапливается по плюс 0,9 млн.кв.м. нераспроданного новостроя. То есть, за прошедшие пять лет у нас на рынке должен образоваться нераспроданный буфер в 4,5 млн.кв.м. квартир. Любой специалист, да и просто покупатель, засунувший нос на рынок, скажет, что это далеко не так. Таким образом, данный абзац можно просто выпустить из внимания. ВНЕШНИЕ ФАКТОРЫ Несомненно, серьезное влияние на рынок недвижимости будут оказывать политические и макроэкономические факторы. Не являясь специалистом в данных областях, не могу предсказывать развитие ситуации. Прошу ориентироваться на мнение профессионалов в данной области. Могу лишь высказать свое мнение. Влияние на рынок со стороны правительства Москвы постоянно снижается, что благотворно сказывается на развитии рыночной ситуации. Дальнейшее ее развитие могут предсказать политологи, хотя видимых причин для перемен в этом вопросе не наблюдается. Что касается макроэкономических факторов - и, в частности, цен на нефть, к которым пытаются привязывать цены на столичную недвижимость, - то я не вижу на горизонте желающих обрушить мировые цены на нефть ради снижения цен на панельные новостройки в Южном Бутове. Если внезапно произойдет мировой энергетический кризис, думаю, что всем жителям страны будет не до цен на столичные квартиры. Предлагаю каждому оценить внешние риски и принять решение о том, что будет твориться с ценами на столичное жилье.