Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве составила в прошлом году почти $1500 Инна КОЛОМЕЙСКАЯ http://www.finiz.ru/cfin/tmpl-art_oo/id_art-745852 Два года назад аналитики предсказывали, что в 2003 году цены на недвижимость пойдут на спад. Прогнозы сбылись с точностью до наоборот - рынок в прошлом году поставил новый ценовой рекорд, перепрыгнув показатели не только 2002, но и 2001 года. И, судя по всему, рынок не собирается останавливаться на достигнутом. Теперь эксперты уже не надеются на спад и уверенно предсказывают только увеличение стоимости жилья. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в прошлом году средний уровень цен на жилье превысил планку в $1.4 тыс. за кв. м - впервые с начала 90-х годов, когда в России появился рынок недвижимости. Цены на квартиры в долларах выросли за год на 30-35%. Правда, американская валюта, в которой все привыкли рассчитываться за жилье, за тот же период "подешевела" в среднем на 8%. Если очистить рост цен на квартиры от валютных колебаний или подсчитать прирост рублевых цен, то цифры получатся меньше - в пределах 25%. Но и такой скачок специалисты считают довольно существенным. "Причин можно привести множество - здесь и общая политическая и экономическая стабильность, и развитие бизнеса, и реальный рост доходов населения, и приток иностранных инвестиций. И еще многое другое - главное, что все это работает только на повышение цен", - говорит Олег Репченко, руководитель "Индикаторов рынка недвижимости". Московское жилье дорожает на 8-12% в год только на фоне естественных факторов, таких, как развитие города в целом, рост его населения, повышение уровня жизни. В 2004 году этот ряд дополнят и другие факторы. Первым из них специалисты считают платежеспособный спрос. В Москве продолжает сохраняться невысокое соотношение количества квадратных метров на человека по сравнению с развитыми европейскими странами, и каждый второй житель города был бы не прочь улучшить свои жилищные условия. Кроме того, поток жителей регионов, желающих перебраться в столицу, довольно высок, да и число квартир, приобретенных с целью вложения средств и получения дохода, постоянно растет. Понятно, что на удовлетворение всех этих потребностей не хватит никаких объемов строительства. Поэтому ежегодный рост цен является сдерживающим фактором, восстанавливающим баланс платежеспособного спроса и существующего предложения. За последние спокойные годы потенциальные покупатели успели сформировать накопления, необходимые для покупки квартиры с нуля или обмена с доплатой, так что объем спроса в 2004 году будет не ниже, а скорее всего даже выше, чем в 2003 году. Активное развитие ипотеки также способствует увеличению платежеспособного спроса и работает на рост рынка недвижимости. Геннадий Стерник, руководитель аналитического центра компании "МИЭЛЬ", считает, что принятие банками схемы залога инвестиционных прав с последующим залогом собственности, снижение процентной ставки до 10% годовых в валюте, а также снижение доли собственных средств заемщика до 10%, увеличение срока погашения кредита до 10 лет и начало кредитования квартир в новостройках могут реально увеличить спрос еще на 10-15%. Гаранты роста В этом году московские строители собираются возвести около 5 млн. кв. м жилья - несколько больше, чем в прошлом и позапрошлом годах. Однако в общей структуре строительства преобладает монолитно-кирпичное жилье повышенных площадей, так что число квартир практически не увеличится. Реальный объем предложения будет даже ниже, чем в 2003 году. Это наследство ушедшего года: падение курса доллара и ажиотажная активность привели к большим объемам продаж, в результате чего практически вдвое сократились базы предложения на вторичном рынке, а большинство новостроек раскуплено еще на стадии котлована. Немалую роль в процессе удорожания жилья играет инвестиционная составляющая. Сегодня на рынок выходят не только банки, но и различные компании, которые имеют свободные финансовые средства и заинтересованы в их вложении с максимальной прибылью и минимальными рисками. Ситуация с московской недвижимостью на сегодня такова, что проиграть здесь практически невозможно. Очевидность инвестиционной привлекательности этого сегмента экономики стала понятна не только профессиональным участникам рынка, но и многим организациям, на первый взгляд не имеющим никакого отношения к строительству. Все больший интерес проявляется со стороны банков. Такие гранды банковского бизнеса, как Внешторгбанк, Сбербанк, достаточно охотно открывают кредитные линии под строительство элитных домов в центре столицы. Банки поменьше проявляют интерес к уже строящимся объектам, пытаясь оптом выкупать квартиры на стадии котлована с последующей перепродажей конечному потребителю, когда дом уже будет построен. Однако застройщики и риэлторы редко идут на подобные сделки. Индекс уровня рентабельности недвижимости продолжает оставаться одним из самых высоких. Спрос на квартиры возрастает, несмотря на постоянно повышающиеся цены. Исходя из такой ситуации аналитики делают вывод о том, что ни одного фактора, способного работать на снижение рынка недвижимости, сейчас не существует. При нынешней конъюнктуре можно говорить в лучшем случае о временном сокращении темпов роста цен в ближайшей перспективе. "Наиболее вероятная оценка приводит к росту цен в 2004 году на 20-25%. Эта величина сравнима с ростом 2002 года и ниже прироста в 2003 году - во многом благодаря сильному скачку стоимости квартир в конце года. Через год величина индекса стоимости жилья достигнет отметки в $1.7 тыс. за кв. м или даже превысит ее", - считает Репченко. По мнению Григория Куликова, председателя совета директоров компании "МИЭЛЬ", некоторая стабилизация цен может наступить только этой зимой. Специалисты отмечают, что жилье в этом году будет дорожать неравномерно. Например, панельные и элитные дома вырастут в цене ненамного. А вот активизация спроса на жилье бизнес-класса, по оценкам участников рынка, приведет к тому, что квадратный метр в монолитно-кирпичных домах через год будет стоить уже до $3 тыс. Стремительно начнут дорожать и квартиры в Подмосковье, куда постепенно смещается спрос. 27.01.2004 10:28